量力而为 谨慎买学位房

买学位房，还是选择民校？家有学童即将“幼升小”的孙先生最近举棋不定，尤其在听说越秀区学位房成交比往年同期降三成时更犹豫了：是举全家之力买一套老旧的小学学位房住几年好，还是按自己需要居住、选择民办学校更好？业内人士透露，目前部分家长买家的心态已出现变化，不再认为非买学位房不可，建议买家衡量自己的经济实力和置业目标，作出更有利于家庭整体理财的规划。

近日，有报道称北京出现学区房降价超百万元的个案，引起市场关注。记者了解到，广州市场的学位房价格仍较稳定，不过成交出现一定降幅，尤其是第四季度，学位房成交量整体下滑。

部分地区学位房成交降三成

据房天下数据研究中心统计显示，11月前两周，越秀、荔湾两个教育强区的成交量仅有430套，环比减少了14%，但网签价格未现下滑。合富置业分区营业经理梁荣佳告诉记者，近期越秀区的学位房成交宗数比往年同期降三成左右。

在他看来，成交宗数下降主要是因为该区域大部分学位房楼龄较长，而且面积较小，总价较高，又有很多业主转售为租，导致市场可选择的盘源不多，更重要的是部分买家的心态发生了明显的变化。“有人算了一笔账，认为要举全家之力买一套房子读书，还不如每年交几万元的学费，9年下来也不过几十万元，成本远低于买房，还可按自己喜欢的方式生活，因此放弃了‘抢’学位房的想法。”梁荣佳认为，学位房并不算“刚需”，这几年的买家确实有逐步减少的趋势。

有市场人士表示，一味“挤”学位房的“独木桥”并不理智。梁荣佳认为，买家应该衡量自己的实力和目标考虑是否购买学位房，如果手上有资金和购房名额，希望购房保值，也能解决孩子上学问题，可以考虑购买，但是如果没有宽松资金，或者目的只是“博升值”，还是希望买家能够谨慎：“特别还是要考虑家庭的居住习惯和生活质量问题，毕竟买一套学位房的资金可以在很多板块买到优质的楼盘。”据他透露，以前很多外区尤其是天河区的业主转而购买越秀区的物业，近来却出现旧城区买家转而购买天河区、海珠区物业的现象。

不过，值得强调的是，这种变化对楼市影响并不大，梁荣佳解释称，一般学位房买家都会使用物业9年，所以学位房的转手率不高，另一方面，可以交易的学位房不到市场总体盘源的1/20左右，对市场影响有限。

学位房投资属性被削弱

买家们还关注“租购同权”的进展。今年7月份，广州颁布了租房新政，其中提到的“赋予租房人子女就近上学的权益”成为“租购同权”的一大亮点。房天下广州租房分析师李超表示，目前广州还没有区域公布相关细则：“租购同权更多的意义是释放了政策信号，而在相应细则尚未出台前，政策对租金和楼价影响有限。”此外，今年中小学招生报名时间在7月份就已结束，最早一批受众也要等到明年，因此目前因“租购同权”新政而在名校附近寻租的需求并无明显增长。

业内人士认为，如果租房也能享有学位，必然对老城区的学位房市场起到降温作用，也必然会催生出大量学位房租赁需求，从而促使租金上涨。房天下广州二手房越秀区总监黄文锋表示，从市区学位资源来看，完全放开租购同权的可能性不大。

有业内观点认为学位房的投资属性明显削弱。家住越秀区的林女士告诉记者，即使租房不享有学位，也可以考虑择校：“目前越秀区的择校费在10万元左右，如果是名校一般还要高出两三倍，但算上择校费和学位房租金，几十万元就可以解决小孩读书问题，如果是购买学位房，至少也要百万元以上，并不划算。”

购房tips

市中心学位房普遍楼龄较长，而年底贷款额度紧张，老房子申请贷款会更困难。黄文锋建议，对于预算有限的学位房买家来说，番禺、黄埔等区二手房楼龄较新，教育资源也日趋成熟，是不错的选择；未来名校资源还将逐步覆盖至增城、南沙等区，这也会使得学位房买家在区域选择上产生分化。