房租贷惹争议：及时雨or隐藏坑？

租售同权刚喊起来，一向“嗅觉灵敏”的银行便闻风而动。

近日，建设银行深圳分行携手招商、华润、万科等11家房地产企业“放大招”，推出5000余套长租房源，并发布首款个人住房租赁贷款产品——“按居贷”，对符合条件、有长租需求的个人发放，用于一次性支付租金等租房相关费用。

作为一款带有“普惠”性质的贷款产品，这款贷款产品的门槛并不高。建行的客服人员告诉记者，只需要达到以下三个条件就可申请贷款：

（1）月平均收入高于5000元或建设银行认可的客户；

（2）境内居民最近须有连续3期及以上缴存社保或公积金记录，境外人士最近有6个月以上深圳居住证明；

（3）个人信用记录良好。

在贷款额度方面，按居贷的信用贷款最高额度不超过个人年收入的2倍，保证贷款则不超过个人年收入的3倍，额度最高达100万元，贷款额度期限最长可达10年。

“低门槛，高额度”，建行方面表示，“按居贷”业务意在通过银行信用稳定租赁关系，为百姓租住安居提供保障。但不少人却对此表示疑惑：租房都要加杠杆，这类人能还得起贷款吗？

租房贷引争议

一个人租不起房子，有可能去贷款租房吗？租金本身就是按月支付的，付不起房租你如何支付房租加利息？这样的贷款有必要吗？

对于这个问题，业内外观点看法呈两极分化：

乐观者认为，租房贷款是无房者的及时雨，将减小无房者的租房压力。

如深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉就在近日撰文指出，租赁贷款一方面满足了租客一次性支付租金的融资需求，借助银行金融手段获得长期居住权；另一方面租客可以借助一次性付款方式，从房东处获取房租折扣，降低租赁成本，锁定未来较长时间内的租金水平。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《国际金融报》记者采访时也表示，此类贷款也使个人在大城市租房的承受能力更强。由于大城市房租比较贵，尤其是对于一些高学历人才来说，租房的成本也会影响其在大城市发展的质量。

严跃进预计，随着租赁需求释放，对购房市场也有很大的分流作用。更重要的是，后续租赁市场在租售同权等方面若有创新，那么自然会有较大的意义，对抑制房价也是有积极作用的。

而悲观者却认为，租房贷其实是个“隐藏坑”，是房屋租赁市场的“校园贷”。“连租房也要贷款，能还得起贷款吗？”

中原地产首席分析师张大伟在接受《国际金融报》记者采访时直言：“现在银行推动的租房贷款主要针对的是开发商的长租房源变现，这种业务有利于银行和房地产开发商，但对于租户来说却没有任何好处。”

张大伟表示，目前为止，很多企业与银行开始介入租赁市场，提供了信贷工具、押金信用，与租赁房源升级。这种资金进入租赁市场，并不能改变租赁市场供需。特别是银行提供的贷款服务，虽然是针对部分开发商提供的长租房源，但租赁消费是属于时间消费，居住是基本生存需求，如果租房都选择贷款，那么不仅不符合中国人的传统，也不利于房地产的理性消费。

张大伟进一步分析，租赁贷款变相给了租赁加杠杆的机会和概率，要是能贷款，那么租赁就会被投资者利用。“过去租赁涨幅远远低于房价涨幅，原因是没法用杠杆，如果租房都要贷款，都有杠杆，那么未来租金很可能会出现大涨”。

存在套现可能

更令人担忧的是，租房贷存在的套现空间。

租房贷类似于当前的各类消费贷，即其本身是很普通的一类贷款，贷款金额直接划入交易方的账户。此外，其贷款的金额也可能较大。

而近年来，消费贷违规进入楼市现象普遍，遭到监管严打，那租房贷是否也存在套现可能，演变成新版“首付贷”？

对此，张大伟强调，租房贷肯定会出现套现现象。

“这种房租贷款，现在是和开发商合作，如果合作范围进一步扩大，个人房源也能贷款，那么必然会有人用来套现。另外，和开发商合作的贷款也存在套现的可能性。”张大伟称。

具体的套现思路很简单：

假设A某买房首付缺钱，而A某的朋友B 某正好有房，A某即可通过与B某签订租赁合同成功套现。最高额度100万元，虽然不容易获得，但几万、十几万甚至几十万还是可以做到的。

“要‘如何确定这些房源真是出租了’这一问题值得商榷。”张大伟坦言。

严跃进也表示，房租贷其实也是一种特殊的消费贷，确实存在套现的可能。因此当前对于此类贷款需要进行积极管制，尤其是在贷款方面需要进行审核。后续对于违规使用此类贷款的用户，比如说挪作购房用，则要取消此类贷款资格和收回此类贷款。

此外，严跃进还提出，对于挪用租赁贷款资金而去炒房等现象，后续应该要有黑名单制度。