全国首单央企租赁住房REITs获批

10月23日，国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs——中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划（以下简称“保利租赁住房REITs”）获得上海证券交易所审议通过。在业内人士看来，保利租赁住房REITs获批意味着租赁住房资产证券化开创了新篇章，对租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本。

据了解，保利租赁住房REITs由中国保利集团控股公司保利房地产（集团）股份有限公司联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施。产品总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9:1，优先级证券评级AAA。

值得注意的是，本单产品的成功落地，验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，为租赁住房资产证券化树立了榜样。

目前房地产行业进入“存量时代”，房地产企业面临的重大挑战之一是从“拿地卖房”模式向“出售与持有运营并举”的转型。保利集团布局转型较早，在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。

保利集团相关负责人表示，本项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，“REITs”将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，积极开拓住房租赁市场的金融创新。

REITs是实现不动产证券化的重要手段，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

目前，我国还没有建立起明确的REITs制度，但国内的监管部门和各市场主体在房地产证券化方面的探索却一直没有停止过。今年10月13日，深交所公告称，长租公寓资产类REITs“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”获批发行，这标志着国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品破冰。

有消息称，近日，国务院相关部门组成联合调研组，赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议，住房租赁类REITs或将有所突破。

因此，易居房地产研究院研究员严跃进表示：“保利租赁住房REITs产品的推出正当其时，具有很好的市场示范效应，对解决房地产企业租赁住房投资回收周期过长的后顾之忧、通过资本市场资金实现住房租赁市场轻资产运营模式提供了现实样本。”

据保利地产相关负责人介绍，REITs是与持有运营商业模式最佳匹配的金融工具，保利集团已搭建了专门的RETIs运作平台——保利瑞驰（横琴）资产管理有限公司，并担任本单产品联席总协调人。

业内专家认为，“在房子是用来住的，不是用来炒”的定位之下，真实的居住型需求和租赁型供给会得到金融支持，以租赁型住房为核心的资产管理将会成为房企业务结构调整和转型的方向，也是房地产金融创新的一个重要方向，因此REITs可以推动房地产行业产业升级和盈利模式的转变，由“开发+出售”模式转变为一次性销售与持续性收入并重的模式。