从造“居城”到建“产城” 碧桂园推“新型城镇化3.0版”

8月22日，碧桂园（02007.HK）发布的半年业绩显示，今年上半年，碧桂园共实现合同销售约2889亿元，同比增长131%，领跑行业。继去年合同销售超越3000亿之后，碧桂园再度实现跨越式发展。“碧桂园上市10年来业绩的飞跃，离不开公司早年确立的战略定位：中国新型城镇化进程的身体力行者。”房地产经济研究专家、中山大学岭南学院副院长方建国教授如是说，“对城镇化的坚定信仰最终让碧桂园度过黎明前的等待，在旁人的犹豫中再创佳绩。”

深耕三四线市场 提升城镇化水平

“没有十五年前碧桂园广州凤凰城的开发，就没有新塘城市发展的今天。”曾任广州增城市新塘镇主要负责人刘观估这样说，“早在2002年，这里还一片荒芜，但碧桂园在这里开发了一个大型住宅小区——广州凤凰城，并不断以自己的力量创造一个与广州市区‘同城化’的环境，这可以看作广州较早的卫星城。我们这里民营经济发达，一批致了富的老板们，很多原来准备在家里盖房子的，由于楼盘的配套与环境的美丽，都进了小区，这样的明显好处是，我们这里的城中村比一般地方少，乱建比较少，这不仅改变了当地人的居住观念，也节约了土地，是对城镇化的一种巨大推动。”

近年来的综合数据显示，碧桂园集团约50%销售贡献来自于瞄准国内一二线城市的项目，另有50%来自于瞄准国内三四线城市的项目。按照知名地理规划科学专家中山大学地理规划学院副院长周春山教授的说法：特别今年以来，在相当多数的一线城市与强二线城市等限购的前提下，碧桂园的销售业绩仍能实现跨越式增长，深耕三四线城市形成的广的市场纵深使得碧桂园能够在最大程度上抵御市场波动。

记者关注到，近几年，由于一线城市地产生意的火爆，不少开发企业纷纷从三四线城市撤离将战略重心移到中心城市。从而使腾出了一定的市场空间，使得淡定坚守的碧桂园成为这个细分市场上绝对的主力，占据相当大比例的市场份额。2017年上半年，碧桂园继续强化公司在三四线城市的市场优势，截至6月30日，进入全国29个省／自治区／直辖市的191个城市，其中105个项目在当地市场占有率超过20%，11个项目市场占有率超过50%。房地产经济研究专家方建国分析指出，碧桂园能够在2017年取得优于同行的业绩，与其在三四线城市坚定的“守望”不无关系。

碧桂园集团总裁莫斌在中期业绩发布会上透露：较为平衡的项目组合反映了碧桂园对处于中国城镇化不同阶段的市场均有着充分的理解，未来公司将持续拓展一二线城市、巩固三四线城市，以提高在全国范围内的市场份额。

运营新型城镇 服务人的城镇化

“对三四线城市市场机会的信心，来源于碧桂园早年在一线城市周边积累起来的独特商业模式，以及对中国新型城镇化前景的乐观。”碧桂园集团副总裁、集团新闻发言人朱剑敏介绍说，追溯到碧桂园第一个项目顺德碧桂园，就是一个小城镇项目，该项目开发25年，目前占地超过万亩，住宅、酒店、办公楼、学校、交通、医院等一应俱全，已俨然是一个生态环境优良的小城镇。

在广东省委党校新型城镇化研究中心主任陈述看来：碧桂园以城市开发和运营著称，并受益于国家推动的新型城镇化，推动公司业绩进入爆发周期。

“2017年政府工作报告披露，2016年又有1600万人进城落户，今年要实现进城落户1300万人以上，支持中小城市和特色小城镇发展，推动一批具备条件的县和特大镇有序设市，发挥城市群辐射带动作用。这将为碧桂园造‘城’与运营城市提供更多的机遇。”陈述说，其实，碧桂园现在的600多个大盘中，相当多的社区本身已形成一个小城镇，在样的规模这国外就是一个小城市的概念，因此要按照城市来运营。

“几年前，我们的城市周边居住环境还是比较滞后的，脏乱差是明显特征，自从碧桂园进驻开发以来，城镇环境得到巨大提升，现在在市区工作的很多职工，都在高要碧桂园置业了。应该说，这看起来是一个楼盘小区，其实就是一座小城，这对我们四五线的一个县市级城市来说，在城镇化进程中起到了风向标的作用。”广东省肇庆市高要区委办公室主任邹干豪告诉《经济日报》记者说。

碧桂园集团总裁莫斌此前在谈及集团对于新型城镇化的战略定位时表示：“推动新型城镇化，企业特别是房地产企业负有义不容辞的责任。因为房地产市场经过几十年的发展，国内已经成长起来一批包括碧桂园在内的非常成熟的房地产企业，这些企业调动这方面的资源具有先天优势，为中国的城镇化，特别是人的城镇化进程做贡献，是应该的。”

打造科技小镇 促产城融合发展

在中山大学地理规划学院教授周春山看来，碧桂园25年来在中国新型城镇化发展的道路上，其项目发展特点可以划分3个版本：1.0版是顺德碧桂园、广州凤凰城等传统大盘，2.0版是三四线城市中心区的高端项目，3.0版则是以科技小镇为代表的产城融合项目。

以前是居住为核心集聚产业要素，现在的科技小镇则是以产业为先导带动居住与人口、商业集聚，碧桂园正在从传统的造“居城”向现代的建“产城”转型。

2016年4月，碧桂园集团开始筹备科技小镇项目。同年8月，碧桂园响应国家提出建设特色小镇的号召，发布了“产城融合战略”。

碧桂园首个产城融合的科技小镇标杆项目潼湖科技小镇坐落于深圳周边的惠州，已于2017年5月17日破土动工。项目以思科数据中心为依托，打造世界级的物联网和智能控制产业基地。

8月30日，记者在广东省惠州市瞳湖生态智慧区看到，周边是一片像上世纪八十年代深圳特区一样的工地，其中一座式样别具一格的展示与创客中心在一片湿地边上矗立，碧桂园惠州瞳湖科技小镇产城事业部总监王腾说，这里初定于9月后向公众开放。目前已有一批科技企业入驻，我们的工业项目用房正加快建设，这里5-8年的总投资要达到300亿元。

朱剑敏说，对于碧桂园来说，这不是一次简单的试水，而是战略性的选择。目前，碧桂园已在珠三角、环北京等地初步布局了多个科技小镇，今年将有20个左右的科技小镇项目落地。同时，碧桂园已与思科公司、富士康、李开复创新工场、浪潮集团、清华大学、中科院综合研究中心等一大批机构建立战略合作。

碧桂园集团助理总裁、产城发展事业部总经理向俊波表示，碧桂园做科技小镇，要求每个特色小镇一定要有一个主要产业，并引入一到两家世界级或者至少是国内的产业龙头一起来做。

对于在传统住宅开发领域以“高周转”著称的碧桂园来说，产城融合的科技小镇是对其传统商业模式的一次“颠覆”。以产业用地为主，意味着科技小镇将是一个重资产、长周期的项目。

“我的住宅不着急开发，把产业做起来，有了人气之后，赚未来的钱。”对于科技小镇，碧桂园寄予了极高的期望，这不但寄托着这家企业未来业绩增长的承诺，更承载了它试图带动地方产业升级、经济转型的更深层次的思考。

在地产销售的规模登顶之后，碧桂园开始向产业纵深延伸，在与中国的城镇化进程一路同行，不断突破行业销售的天花板的同时，深度挖掘全国海量客户的需求，通过产业的不断创新和汇聚，为中国实体经济的发展持续助力，致力于成为中国新型城镇镇化的实践者和力行者。