“营改增”了，100万房屋可以少交税2400元

罗韬

“营改增”是今年确保积极财政政策更加有效、着力推进结构性改革尤其是供给侧结构性改革的重头戏。即从5月1日起将试点范围扩大到建筑业、房地产业等行业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保行业税负只减不增。

对于普通的购房者而言，“营改增”后，大家无疑最关注个人买房是否要多缴税?

国家税务总局副局长汪康称，过去二手房营业税的征税政策和免税政策这次都平移过来了，过去征营业税5%，现在改为增值税还是5%。

如果按照这个说法，那么对于购房者实际上是降低了税负。以一套100万的房屋为例。过去征收营业税5%时，如果房价是100万元的话，100万乘5%，交5万元的营业税;现在如果房价还是100万元的话，是100÷(1+5%)×5%=47600元，少交税2400元(在不考虑城建税、教育费附加、地方教育附加情况下)。

这意味着原来营业税负担是5%，“营改增”以后的税收负担是4.76%。

“过去100万是含税价，现在增值税按照不含税价来征税，税基不一样，所以个人营改增以后交易二手房税负没有增加，而且还略有降低。”上海链家市场研究总监陆骑麟告诉第一财经记者。

记者同时还注意到，“营改增”方案也体现了“因城施策”方针，对于北上广深之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

而对于四个一线城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

“如果购房者在一线城市购买一个非普通的2年以上的次新房，之前是免收营业税(但实际上房东会因此涨价)，而从本月开始要征收增值税，虽然看起来对购房者是增加税收，但是对于房价却有调控作用。”陆骑麟指出。

对于购房者而言，“营改增”无疑降低了购房成本，于房企而言也是有所利好。银河证券认为，实行“营改增”后，可以为多数房地产企业减负。由于营业税为价内税，计税基础是企业的含税销售额，而增值税为价外税，以不含税的增值部分为计税基础，企业取得增值税专用发票可以抵税，解决了生产链条中重复计税的问题，对大多数房地产企业起到了减负的效果，但也对企业的发票管理提出了更高要求。

按照新税制，不动产租赁服务、销售不动产和转让土地使用权，税率由5%营业税改为11%增值税，不动产可纳入增值税抵扣。由于建安、设计等成本纳入抵扣，会激励开发商增加精装修房屋供给，转型成功的企业将率先享受到减税优惠。

而房地产商成本支出中，占比较大的土地成本可以纳入差额扣除，这有利于降低房地产行业税负。

此外，按照“营改增”前的方案，房地产企业应将预售营业款按照5%的税率预缴税，而“营改增”之后，只需按3%的比例预缴增值税，这一改变也有利于提高房地产企业的现金流通率，对于现金回报率较高的企业来说，利润的上升空间会更大。

显然，这样也大大降低了房企的资金成本。

中金公司一份研究报告指出，实施“营改增”后，房地产全行业税负有望从3960亿元(营业税)减少至3340亿元(增值税)，下降幅度约为15%。

值得一提的是，实施增值税后，购置商业地产等不动产，将和购置设备一样进行增值税抵扣，这将鼓励商业地产的投资与持有。因为相比住宅地产，商业地产库存压力更大，“营改增”的全面铺开将为商业地产的发展创造有利的政策环境。

今年4月，财政部副部长史耀斌曾表示，新增的不动产，是可以作为进项税抵扣，但如果投资行为对企业目前的生产经营没有益处的话，企业也不会为了抵扣的目的去购买或者大量购买房地产。

“由于我国的房地产税制体系仍然存在许多问题，除了对房地产企业的重复征税较为严重外，对于个人房产的税制也存在存量税缺失。随着房地产税制体系的不断完善，相信可以促进国内房地产市场健康发展。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者。