土地续期案例已现 老二手房、老公房交易是否也受影响？

林小昭

这几天，一条关于“土地使用权年限到期或即将到期，需花费房价三成费用‘买地’才能重新办理土地证”的消息引人关注，很多购房者都开始检查自己买的房子土地使用权年限。尤其是，一些年代比较久的二手房是否会受到影响呢?

“对于部分房龄比较久的住房来说，确实会面临此类困扰。”易居智库研究中心总监严跃进对《第一财经日报》分析，尤其是如果产权“续费”问题不清晰，那么二手房本身的评估价是在不断下降的，这对于部分二手房房东来说也是不愿意看到的一个内容。

中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，住宅类土地肯定是可以续期的，但到底是按照评估价值还是土地基准价来交，都没有一个定论。”之前大家都没有意识到这个问题，但交费是肯定的，交费多少对市场都有一定的影响。”

张大伟说，按照正常评估来说的，超过30年的房屋价值比较低。只是由于现在因为房子的投资属性比较强，很多人不关心这个话题，忽视掉了这个因素。

即便是在一手房市场，也存在这样的情况。比如受囤地生财的利益驱使，一些开发商有意囤地、拖延开发进度，楼盘销售周期拉的过长，等房子真正到了业主手上时已经度过一段“空闲期”。有的房地产项目是分多期进行开发的，等到开发第三期、第四期时，相应的土地使用年限肯定会缩水较多。但在目前的市场交易中，往往三期、四期的售价要比首期价格要贵很多。也就是说，很多购房者花了数倍的价钱购买了土地使用权更短的房子。

张大伟说，随着目前小部分案例到期，很多人就会关注这个事情。尤其是一旦到市场调整周期，特别是上世纪90年代的房子的价值就会出现大幅度调整。所以对购房者来说，现在就应该谨慎考虑购买90年代的比较老的物业了。“现在大家对这个事情只是关心，目前对价格的影响还比较小。包括两年前房价在下跌的时候，比较老的的房子下跌得比较明显。”

不过，在严跃进看来，目前对二手房仍不需要过于担心，因为温州的案例是有个性性质的，目前部分二手房带有很强的老公房性质，后续除了产权年限外，本身背后的产权属性或归属还需要进一步调整。另外，即便是遇到产权到期的问题，那么个案来看，确实会征收，尤其是只有20年产权的此类不具有代表性的项目，其实本质上是在补地价，而不是真正在补产权。

“对于普通购房者的70年产权的住房来说，实际上考虑此类问题为时过早。”严跃进说，这样一种土地出让金补缴的做法是比较罕见的，属于地方性质的历史遗漏问题，即过去土地出让过程中设定了不同的土地出让年限，所以会出现补缴土地出让金收入的做法。实际过程中我国新建商品住宅市场发展主要是近20年的事，绝大多数用地是按照70年方式出让的，所以并不需要有太多的忧虑。

严跃进说，当然温州的问题给住房和国土管理部门提出了新要求，对于部分土地用地年限到期的住房项目，如何补缴地价，防止市场误读，显得非常急迫。如果70年产权的住房，主流的做法是后续用地使用权会自动更新，而非补缴。

张大伟说，目前上海、北京很多老公房土地使用权只有50年，当时很多土地不是公开出让的，而是企业划拨的。“这也要求政策出台部门要加快顶层政策设计。”