华东政法大学讲师曾大鹏：平衡商铺租赁的权利与义务配置

我国立法对房屋租赁作了住房租赁与商铺租赁的概念区分，但在具体规制方面未能分而治之，而是合二为一。由于住房租赁具有人格性，而商铺租赁具有营利性和营业性，这种根本性的差异导致住房租赁与商铺租赁的民商合一立法捉襟见肘。我国应借鉴比较法上的有益经验，赋予商铺承租人以营业权、转让权及续租权，并规定承租人的竞业禁止义务、连续经营义务以及出租人的减轻损失义务，从而与住房租赁制度形成实质意义上的区隔，并实现私人自治与国家管制的动态平衡。在立法论意义上，笔者建议未来我国民法典应贯彻区分住房租赁与商铺租赁的基本逻辑，对商铺租赁采取实质意义上的商法规范之立法技术，确立如下的商铺租赁特殊规则：（1）商铺承租人有权在商铺内自主地从事合法的经营活动。但商铺承租人违反商厦管理规约，从事与其他承租人相互竞争的业务的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。商铺出租人与承租人明确约定或者承租人以自己的行为表明其必须连续经营的，承租人负有连续经营义务，若有违反，则应向出租人承担违约损害赔偿责任或侵权损害赔偿责任。（2）除非当事人另有约定，商铺承租人可以向第三人转租、让与租赁权或者租约。当承租人停止经营超过合理期限而出现有高价承租意向者时，出租人有义务代位出租。（3）商铺租赁的期限不得超过30年。

（以上分别据《中国社会科学》《中国法学》《法学》文稿统筹：刘卉）