房地产行业最大的风险来自通货膨胀和汇率

 昭通新闻网讯 日前，SOHO中国董事长潘石屹将旗下的位于上海陆家嘴的SOHO世纪广场以32.3亿元的价格卖给了国华人寿，这是SOHO中国从“开发销售”向“开发自持”转变后再次重启销售。

对于出售资产的原因，潘石屹在近日一次公开谈话中透露：“除了核心资产需要保留，我们的非核心资产尤其是目前的单一的、大量的京沪地区的办公楼会考虑出手，资产需要多元化配置，手里持有现金，同时，也持有一些其它资产。”

但是，潘石屹也同时强调，出售的SOHO世纪广场的可租面积只占所有自持项目总可租面积的约3.7%，其出售对SOHO中国投资物业出租模式几乎没有影响。

今年3月，在SOHO中国于香港举行的业绩发布会上，潘石屹就透露将出售位于上海的SOHO世纪广场。彼时，其表示，“能赚钱就赚，既然市场给了这么好的机会。”

潘石屹选择在上海房价快速上涨时出售资产套现，其更深层次的担忧则是房地产未来的风险，其表示：“我认为房地产下一步的发展，本身还是有非常大的风险，不是说中国因此有多少房子、中国的城市化到头了，不是这个问题，最大的风险来自于通货膨胀和汇率。”

（潘石屹在“潘谈会”中直言房地产发展暗藏的风险）

资产换现金

潘石屹口中的非核心资产——SOHO世纪广场的位置优越，位于上海陆家嘴金融贸易区世纪大道与向城路交汇处，是一栋24层楼的5A甲级写字楼，总建筑面积约为6万平方米，包括4.2万平方米办公面积。该项目自启动招租以来，已经连续三年出租率达100%，目前租金已超过每天每平方米10元。

接盘方国华人寿董事长刘益谦也看好SOHO世纪广场，其表示：“SOHO世纪广场本身也是满租的，我们可能从资金收益率来说，有4%左右的收益，同时我们是寿险公司来管这个资产的，保险公司首先是有一个比较安全的边际收益，来保证其长期有一个固定的回报。”

但是，相比于持有获益，此时的潘石屹，更需要的是现金和利润。

自SOHO中国2011年宣布转型以来，其财务数据便开始连续下滑。过去四年，他们的除税前净利分别为181.95亿元、124.70亿元、66.89亿元和14.07亿元，每年的跌幅分别达到31%、46%和79%。2015年的权益股东所占纯利下跌到仅为5.38亿元，同比下滑87%。

在业绩连续下滑的压力下，出售资产一次性获得的毛利足以成为SOHO中国今年中期业绩的亮点，根据SOHO中国7月29日披露的公告显示，SOHO中国出售SOHO世纪广场实现毛利润约5.02亿元，相当于2015年整年的净利润。

警惕楼市风险

选择出售，是出于对现金的需求，而选择在此时出售，也表示出潘石屹对于对未来房地产行业风险的考量。

潘石屹讲到：“房地产下一步的发展，本身还是有非常大的风险，最大的风险来自于两个，第一个就是通货膨胀，多发的人民币、不一定只是人民币，各种各样的货币多发，这个我认为迟早是风险。第二个是汇率的风险，我们是香港的公司，前一段时间境外的债非常便宜，当收入都是人民币的时候，我们要付的债的风险就非常大，所以今年我们做的事就是要把人民币贬值的风险规避掉，我们看到有些大的企业，一夜之间破产，就是因为汇率。所以当有外汇的负债的时候，汇率的风险是每一个人最应该考虑的。”

在汇率风险方面，据6月6日的公告信息，SOHO中国赎回所有尚未偿还本金总额为2.53亿美元于2022年到期的票据。加上溢价及利息，此次赎回美元债的总代价为2.82亿美元。

而关于是否还将继续销售物业，潘石屹此次并未透露。而SOHO中国CEO张欣曾表示，对哪些物业以百分之多少比例销售是没有目标的，市场行情好，销售非核心资产，也是从公司角度考虑的，这种方式并不是不常见的，世界上很多公司在适当时候也都有资产调整计划。

作者：徐倩