二线城市楼市政策频出 房企资金链压力或将大增

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    2016年上半年以来，合肥等多个二线城市房价经历了前所未有的暴涨。以合肥为例，记者根据国家统计局发布的数据统计，今年前6个月合肥新建住宅价格环比累计涨幅达24%、同比上涨29.1%，其中仅5月单月环比涨幅便高达5.7%。二手房价格环比累计涨幅高 ……

    去金融杠杆背景下，房企未来资金链压力大幅增加

    在多个二线城市领涨国内房地产市场的5个月后，收紧调控的“靴子”终于落地。

    张明是合肥一家房地产中介的置业经理，在经过近半年的“非常时期”后，他终于有了坐下来短暂休息的日子。

    据张明介绍，上半年从二季度起，在蜀山区办理交税、过户等手续，一直都人满为患，预约号动辄约到半个月、一个月以后，现在基本上当天排队就能够办理结束。

    而让合肥楼市降温的，是一直悬着的调控措施的落地。近日，有消息称合肥已收紧楼市限贷政策。

    对此，《经济参考报》记者10日从合肥市徽商银行、邮储银行、中国银行等多家银行了解到，这一政策调整情况属实。

    上述银行个贷部经理表示，虽然政府并未公开出台收紧政策，但从实际执行上，限贷政策已进入操作层面。且已经对那些尚未被批准的不符合新政要求的贷款申请予以了拒绝。

    据介绍，此次贷款新政，以家庭为单位，无论在合肥市无房或有一套房，只要有2次及以上的贷款记录，必须全部结清贷款才能再次申请房贷。而以家庭为单位，在合肥市有2套及以上住房的，只要尚有贷款未结清，均不予受理房贷。

    业内人士表示，合肥此番收紧个人住房贷款，主要目的是为了通过减少杠杆的方式，打击投资和投机型需求，但也不排除会影响到一定群体的改善型需求。

    事实上，同合肥一样，收紧调控的还有苏州。日前，在曝出的《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》的文件中显示，居民申请第二套住房，需提供2年内累计1年纳税记录或社保证明，首次购房首付20%，已有1套及以上，停止贷款。这也意味着，苏州或将成为首个重启限购的二线城市。

    对此，苏州住建部门负责人表示，现在文件还未公布，未来一切以文件为准。

    与此同时，南京也被曝出将出台收紧政策。

    楼市政策收紧的原因，便是房价的暴涨，以及房价上涨预期下催生的土地资产泡沫。

    2016年上半年以来，合肥等多个二线城市房价经历了前所未有的暴涨。以合肥为例，记者根据国家统计局发布的数据统计，今年前6个月合肥新建住宅价格环比累计涨幅达24%、同比上涨29.1%，其中仅5月单月环比涨幅便高达5.7%。二手房价格环比累计涨幅高达32.6%、同比上涨39.7%。

    在此背景下，合肥土地市场迎来了黄金时期。截至10日，合肥土地出让金705.1亿元，同比上涨258.22%；平均溢价率高达221.65%，同比上涨369.69%；平均楼面价为每平方米4007元，同比上涨127.19%。

    合肥只是此轮土地市场集中上涨的二线城市的一个缩影。中原地产研究中心统计数据显示：2016年前7个月，全国出现了257宗地王地块，从城市分布看，257宗高总价地块主要集中在二线城市，其中北京13宗、成都8宗、广州9宗、杭州30宗、合肥22宗、南京22宗、上海20宗、苏州31宗、天津16宗。

    对此，中原地产市场总监张大伟表示，就目前地价来看，对于一二线城市来说，未来一年房价的涨幅不超过50%，拿了地王的企业都将面临入市难题，巨大的成本压力剧增。

    张大伟认为，一旦房地产信贷供应量减少，市场很可能出现快速下调。

    值得一提的是，在地方调控政策收紧的同时，为抑制资产泡沫，银行端也开始对开发商进行收紧，希望通过限制资金的方式来对楼市降温。消息称，兴业银行、工商银行等部分银行已将房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为1年内，甚至半年期的短期贷款。同时部分股份制银行已经停止对于房地产公司的授信。

    同策咨询研究部总监张宏伟表示，部分银行此次缩短房地产开发贷款周期旨在规避楼市投资的金融风险，缩短开发商的资金周转率、令其资金链趋于紧张，从而在拿地时量入为出。各种金融收紧政策加上一些地方土地供应端的新政策，都是为了抑制开发商的非理性拿地。

    张大伟认为，虽然上半年房企资金链水平较好，但在去金融杠杆的背景下，对于高负债的房企来说，未来资金链压力将大幅增加，甚至面临多重压力。