新华房产11月3日北京讯（记者孙梦姝）“一个父亲的倒下，铸造了一个养老城池；一个城池的矗立，提炼出了养老模式；一个模式的确立，影响了一个行业的发展。”这是中国太阳城集团董事局主席朱凤泊建设北京太阳城养老社区的初衷。也正是由于这个圆梦的初衷，北京太阳城一直秉承着“养老功能、乐活社区”的概念在经营着。“从精神赡养开始到人生的弥留之际，让老人保持乐观积极的生活态度，科学的应对自身变化。”这是朱凤泊理想中的养老社区。
老龄化是把双刃剑
从我们国家的国情而言，我国的老龄化存在人口基数大、地区发展不均衡、城乡差距大、未富先老以及之前独生子女政策影响下的“421”人口结构等问题；从养老的社会层面和企业层面而言，养老服务相关配套政策不完善、民办养老服务机构的扶持力度不够、养老从业人员短缺、缺乏成熟的运营服务模式等；从市场定位到盈利模式，从政府角色到政策制定，尚在并不成熟的摸索、等待的阶段。这些都是造成我国目前老龄化面临的问题和挑战。
朱凤泊认为老龄化对社会经济的影响是把双刃剑，有消极的一面也有积极的一面。消极的一面是人口老龄化会造成劳动力不足、从而使得我国劳动力成本加大，增加了企业发展的负担；老龄化加大了政府在养老、医疗及社会服务方面的财政支出，也就较少了对经济建设的投入。积极的一面是政府在养老消费方面的投入不断增长，促使老年产业成为一个“朝阳产业”，拉动几万亿甚至几十万亿的经济，带动了涉老企业的发展。
14年磨一剑
2013年，我国迎来第一个老年人口增长高峰，老龄人口总数达到2.02亿，老龄化水平达到14.9%，今后20年，我国将年均增加老年人口1000万，而到2053年，更将达到峰值的4.87个亿。现在我国的老年市场需求已经超过1万亿人民币，而随着老龄化的推进，至2053年，养老市场的需求有望突破17万亿。这是一个发展空间潜力巨大的市场，养老地产成为近期热门，这也是很多其他行业例如房企等转型做养老地产的一个重要因素。
朱凤泊表示虽然很多企业，例如上市企业、国企等试水养老产业，但目前而言都是铩羽而归。很多项目是披着养老的外衣在做地产的实质，近几年这种乌龙的状态可能成为养老产业的表象。
而真正在养老领域精耕14年的朱凤泊，形成了具有自己鲜明特征的北京太阳城商业运作模式。太阳城从拿地、规划设计、开发建设以及产品的定制、市场推广、运营服务都是自己运作，太阳城本是一块住宅用地，通过协议出让拿到了644亩土地，当时是一个别墅项目，如果当初朱凤泊将此地用于别墅建设，那么盈利将是现在的数倍以上，但他没有建别墅，而是用14年的时间专做太阳城这一个项目，不过做养老项目难，而民营企业做养老项目更难。
创立成熟的养老商业模式
“我们都知道：养老机构的运营时间长、利润低、资金回笼慢，如何保障它能够良性运转起来？这就太阳城模式对养老地产的创新发展意义所在：前期销售商品房以实现快速的资金回笼，从而保障好后期建设持有型物业——医院、老年公寓、超市、文化娱乐设施等，实现为老年人提供全程化养老服务的目的。”朱凤泊讲到。
太阳城自1999年进行市场调研，2001年立项，在十几年的探索与实践过程中，逐步形成了成熟的太阳城模式。一是开发运作模式。北京太阳城确立了“三七开”的开发模式，70%建设老年公寓卖产权回笼资金，30%建设自持型的养老功能配套设施，形成一个可持续发展模式。二是运营服务模式。医护型全程化持续照料，即CCRC。针对老龄化人群的四个阶段——健康、半自理、无自理和临终关怀，制定出相应的服务载体的服务项目。三是商业赢利模式。资本循环实现赢利。以养老服务为核心，拉动养老所需的物料、购物、娱乐等配套服务，形成养老企业内部自循环的产业链，相互作用，实现赢利。
“百龄计划”的顺利进行
除了太阳城模式，在2015年1月1日，在朱凤泊的倡导下，“百龄平台”即将上线。朱凤泊将百龄计划产品形容为给老年人做的“会飞的房子”。目前的初龄老人就是在1949之后出生的这批老人，我们称之为“50后”。“50后”人群面临的养老局面不同以往，一方面由于子女较少造成家庭养老功能较弱，另一方面，较高的教育和收入水平决定了他们对于养老具有更加多元化的需求。“百龄计划•全球联盟”是太阳城集团倡议发起并组织的一个全球性行业联盟平台，同时也是一个能提供养老到终生的可持续养老产品。
这个平台首次提出了“生命健康4S维护”理念，集健康测评（survey）、解决方案（scheme）、维护服务（service）和信息跟踪（scout）为一体，整合老年公寓、旅游度假村、机关和企事业单位疗养院等资源，为老年人群提供高品质、全方位的健康养老服务。涵盖四大功能：1、健康跟踪维护服务；2、三甲医院绿色通道医疗服务；3、每年一次旅游度假服务；4、入住老年公寓的优先权及每年5000元，5年的会费折抵权益服务。老人花一份钱，可以在全球拥有很多个“家”。从“50后”群体开始，中国的养老市场将步入新的阶段，百龄计划将会使传统的养老方式发生重大转变，将实现养老产业的养老资金、养老观念、养老模式三方面的转变。
养老地产是做养老的一个媒介，依托地产建立养老机构是养老产业的一种形态，目的是进行养老服务而不是单纯为了卖房子，这才是真正的养老地产。养老社区是在家养老的一种方式，需要养老社区提供专业的养老服务。养老需要依托地产，才能建立养老社区以及养老机构，并配套专业的“软件”即养老服务。
