“我们2014年去看房的时候围墙就存在了，一层比二层贵那么多，围墙相当于我们花钱买的。这墙已经存在将近两年，怎么能说拆就拆？”万科西庐的一位业主质疑道
“如果围墙的问题无法妥善解决，我们下一步可能会起诉杭州万科。”5月13日，杭州万科西庐的业主陈女士告诉法治周末记者。
在此之前，陈女士以及万科西庐的其他93位业主已经为围墙的问题奔走数月。
陈女士告诉记者，2014年她去项目售楼处看房时，销售人员就表示一层带有庭院和围墙，样板间和售楼处沙盘也显示一层有围墙，而且开发商杭州万州置业有限公司（因杭州万州置业有限公司为万科在杭州设立的项目公司，该公司以下简称为杭州万科）在2015年年底交房时提供给业主的《房屋交付须知》里明确写道：“庭院交付为实体围墙。”
为了证明自己所述为实，陈女士向记者出示了盖有杭州万科公章的《房屋交付须知》。
但在购房近两年之后，在2016年2月底，陈女士等业主了解到，城管部门认定万科西庐在一层筑起的围墙是违章建筑，需要拆除。
“当时就是因为考虑到围墙的存在，使得一层房屋显得有别墅性质，且更具私密性，所以我们当时比二层业主多花几十万元甚至上百万元，购买了一层的房屋。”陈女士告诉记者。
因而，现在围墙可能会被拆除的事实，让陈女士等人不能接受。
“我们2014年去看房的时候围墙就存在了，一层比二层贵那么多，围墙相当于我们花钱买的。这墙已经存在将近两年，怎么能说拆就拆？”陈女士质疑道。
就陈女士所提的这些问题，杭州万科公关人士在回复法治周末记者采访时表示，政府相关部门已经介入一楼庭院问题，目前还在行政程序过程中，尚未形成最终结论，公司会持续与一楼业主保持沟通，共同协商解决方案。
对于陈女士所说的房屋价格问题，杭州万科公关人士则表示，房屋销售是一房一价，根据不同的位置、户型定价不一，在不同的销售阶段，房屋价格也有区别。
城管认定围墙违建
陈女士告诉记者，他们是在2016年年后才知道围墙可能会被拆掉的。
法治周末记者拿到了一份杭州市西湖区城市管理行政执法局（以下简称西湖区城管局）对杭州万科开出的行政处罚决定书（以下简称处罚决定书），该处罚决定书的落款日期为2016年2月29日。
处罚决定书显示：“经核实，杭州市规划局西湖规划分局认定：‘该建设（即围墙）未在杭州市规划局办理过规划许可手续。’故该实心围墙属于违法建设。”
西湖区城管局认为，杭州万科的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，属于未取得建设工程规划许可证进行建设的行为。
“本机关于2月24日向杭州万科直接下达了《行政处罚告知书》，当事人在收到告知书起三日内未向本机关提出陈述、申辩，视为自动放弃陈述、申辩权利。”西湖区城管局称。
西湖区城管局表示，根据城乡规划法的规定，责令杭州万科在收到处罚决定书三日内自行拆除围墙。
“如不服本处罚决定，可以自收到本决定60日内向杭州市西湖区人民政府或杭州市城市管理行政执法局申请行政复议，或六个月内向杭州市西湖区人民法院提起行政诉讼。”西湖区城管局表示。
记者联系到杭州万科的公关人员，询问杭州万科是否收到了行政处罚决定书、是否就此事提起了行政复议或行政诉讼，但在发给法治周末记者的回复中，杭州万科方面未对此问题进行答复。
不过陈女士告诉法治周末记者，业主代表与杭州万科的相关工作人员在5月12日曾进行过一次座谈，座谈会上杭州万科表示未申请行政复议。
那么围墙现在是否只有被拆这一条路？
“并非如此。首先，西湖区城管局开出的处罚决定书，行政相对人是杭州万科，如果杭州万科不服，是可以提起行政复议或诉讼的，在行政复议和诉讼期间，围墙是不能拆的。从时间上来看，杭州万科的复议期限已经过了，但是诉讼期限还没有过，还有诉讼的机会。其次，即使杭州万科不申请复议或提起诉讼，购房人作为利害关系人，也有权利提起行政复议或诉讼，可以以此延迟拆除的时间。”中唐律师事务所房地产业务主管律师王玉臣对法治周末记者分析道。
杭州万科是否违约
西湖区城管局开出的处罚决定书显示，经查阅从杭州市房产档案馆调取的该项目一楼的《浙江省商品房买卖合同》，当事人搭建的实心围墙并未与一楼业主达成相关协议。
陈女士表示，在购房合同里的确没有关于实心围墙的约定，但是杭州万科在售房时的确表示一楼有庭院使用权，有实心围墙，沙盘显示也有实心围墙，《房屋交付须知》中关于庭院交付面积、庭院为实体围墙以及庭院面积的测算方法写的都很清楚。
“样板间就是一层的某一户改造的，当时就有围墙，且围墙现在仍在。”陈女士向记者出示了样板间的照片。
那么，《房屋交付须知》的法律地位如何？这一文件是否对开发商有约束力？
“《房屋交付须知》是开发商单方起草的、购房人办理入住时应该提交的资料以及结清的费用等程序性的指引，在须知中明确写明庭院交付的面积和围墙的存在，就属于给购房者的一种承诺，也应该属于合同的组成部分。如果开发商无法交付有庭院有围墙的房屋，足以构成违约。”王玉臣律师表示。
王玉臣律师还补充称，开发商的宣传册图片、沙盘都属于销售广告或宣传资料，通常情况下，开发商的销售广告和宣传资料都属于要约邀请，即不视为合同的组成部分。但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体明确，并对购房人签署合同以及价格的确定有重大影响的，可以视为要约。
“如果真如购房者所称，一层价格比二层贵，而按照常理一层的价格要低于楼上的价格，这足以说明庭院和围墙对于购房人购买一层有重大的影响。严格来说，开发商的宣传资料和沙盘已经构成了要约，对开发商也有约束力。基于这种考虑，如果围墙被拆，开发商也属于违约。”王玉臣说。
陈女士还向记者提供了一组数据，即万科西庐有三个户型，面积分别约为90平方米、138平方米、175平方米，粗略统计相应户型一层分别比二层平均多57万元、89万元和119万元。
不过陈女士也表示，杭州万科对一层购房者赠送有地下室。
杭州万科是否存在虚假宣传
“从杭州市城市规划档案馆调取的该项目的《总平面图》和《竣工总平面图》显示，一楼围墙为项目竣工规划核实后搭建的。”西湖区城管局开出的处罚决定书上还有这样的表述。
在接受法治周末记者采访时，陈女士还表示，如果万科西庐的整个《竣工总平面图》上没有围墙，那就说明万科西庐的整个项目规划中是没有围墙的。但是杭州万科从开盘到销售一直未告知购房者事实这一事实，反而以围墙、庭院等作为卖点吸引消费者，甚至在交房时都在通过房屋交付须知的形式承诺围墙的存在，这属于虚假宣传。
“杭州万科在购房合同里是否与一层购房者就围墙、庭院的情况进行约定？或者说，杭州万科是否向一层的购房者承诺，房屋交付时含有围墙？”记者亦就此问题采访杭州万科方面。
杭州万科方面对此事的回复中并未提及围墙一事，只是提及，公司在沙盘模型及实景示范区中均对一楼庭院作了说明和展示，并在商品房买卖合同中与所有买受人作了相应住户对一楼庭院享有专属使用权的约定，不存在欺瞒客户的行为。
对于陈女士的说法，王玉臣分析道，《商品房销售管理办法》第十四条明确规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售宣传广告，内容必须真实、合法、科学、准确。”
“如果陈女士所述均属实，万科的宣传显然不符合‘真实、合法、科学、准确’这八个字。”王玉臣说。
王玉臣还补充道，陈女士等人购房时是在2014年，那时《房地产广告发布规定》尚未实施，当时施行的是《房地产广告发布暂行规定》。《房地产广告发布暂行规定》明确规定：“违反国家有关规定建设的，不得发布广告。”如果万科的确是在2014年2月就开始未经审批建设围墙，说明建设行为中存在违建行为，显然也是不能以此为卖点进行任何销售宣传的。
“所以，我个人认为万科最初的这种行为已经构成了虚假宣传和欺诈。根据合同法第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。业主可以以此为理由请求撤销合同，进行退房。”王玉臣说。
交房程序是否合法
陈女士等人对处罚决定书中的一些关于围墙建设事实的表述也不认可。
处罚决定书称，2015年12月30日，执法人员询问了杭州万科的授权委托人潘木红，潘木红就围墙的基本情况、用途、建造时间进行了阐述。
“经查明，2015年8月18日，万科西庐完成竣工验收，杭州万科在小区竣工验收后开始筹划建设实心围墙，完工日期为2015年11月底。”处罚决定书中写道。
“但事实上，围墙在2014年2月就在建了，并非是2015年8月才开始建设的。”陈女士向记者出示了拍摄日期为2014年2月18日的围墙照片。
记者亦联系杭州万科公关人士，询问“关于围墙，万科西庐在最初的规划中是怎么设计的”，但在发给记者的回复中，杭州万科方面也未回答此问题。
如果陈女士所言属实，万科西庐在2014年即开始建设围墙，而整个小区的规划中并没有围墙，这种情况下，小区能否通过规划验收？
王玉臣认为，若是业主确实有证据证明开发商在进行规划验收时已经存在围墙，说明当时就已经存在违反规划条件的情况，既然不符合规划条件，规划委员会就不能通过规划验收，应当是要求开发商进行整改，整改合格后才能通过规划验收。由此可见，规划委员会的规划验收显然是存在问题的。
“此外，城乡规划法第四十五条明确规定：‘县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。’如果在规划验收时不符合规划条件，严格按照法律讲，万科都不能组织竣工验收，更不能进行竣工验收备案，交付的房屋也就不具备交房条件。
业主或起诉杭州万科及相关政府部门
陈女士告诉记者，5月12日晚，杭州市西湖区蒋村街道办事处的工作人员约谈了部分业主代表，在会谈中，街道办表示围墙是违法建筑，一定要拆除。
“业主代表也表达了几点诉求。第一，60%的业主觉得，如果围墙拆除，花园得不到保障，要求退房；第二，还有部分业主可以接受这样的房子，但是房子是花钱买的，买的时候就带围墙，且一层比二层贵，相当于围墙也是业主花钱买下来的，如果要拆，希望万科方面进行赔偿。”陈女士说。
陈女士称，杭州万科在5月16日上午回复业主代表时表示，一层业主可以选择退房，但只退房款和利息，不退房屋增值部分；如果不退房，可以将围墙改为绿篱。
对此种解决方案，陈女士并不认可：“城管部门之前表示，小区的绿地是公共绿地。如果建设围墙是违法的，那么在公共绿地上建绿篱就可以吗？另外，我们是在房价低点是买的房，现在房价已经涨很多了。”
在王玉臣看来，若围墙地段属于小区的公共绿地，根据物权法规定，建筑区划内的绿地，属于全体业主共有，在未经全体业主同意之前开发商无权加装绿篱。若围墙地段属于城镇公共绿地，不属于小区的，开发商更没有权利加装绿篱。
陈女士表示，如果在未妥善解决问题之前围墙就被拆掉了，业主会考虑起诉杭州万科，同时也会考虑起诉相关政府部门不作为。
“因为这样的围墙在两年前刚开盘销售的时候就存在了，开发商卖房的时候，政府为什么不管，却等老百姓花钱买了房子之后却说是违建，要拆除。”陈女士说。
王玉臣也表示，按照相关的法律规定，规划委员会在进行规划验收的时候，是需要进行现场验收核查的。若是在规划验收之时，确实就已经存在围墙，那么规划委员会就不应该给开发商核发规划验收合格文件。在这种情况下，还能通过规划验收，认定为合格，就说明相关政府部门存在失职。(记者肖莎)
