新华房产5月18日北京讯（记者 唐群）作为国内开发商之中的“国企巨头”，中粮在住宅领域和商业地产均有所建树，且近年来在国企改革与商业地产转型方面多有领头。然而，最近一年中粮在北京楼市受到的关注，主要来自于位于中央别墅区、备受争议的孙河项目。据了解，中粮将把这一宝贵地块打造成“园与府”理念的中式别墅，这将与同区域的龙湖、泰禾的高端产品形成正面竞争。据知，目前已历经一年多开发的中粮瑞府项目，将于2015年正式进入市场销售阶段。对于已步入“十万元时代”的北京楼市而言，这将是怎样一个项目？会给北京豪宅市场带来什么冲击？它与中粮地产未来的企业战略又将是怎样的关系？携上述问题，新华网记者与中粮集团副总裁、掌舵中粮集团旗下地产酒店业务板块的周政进行了一场独家对话。
北京的土地市场特性令其保持“稳中有升”态势
新华网：近日消息，中粮地产将在除土地招拍挂之外，考虑通过城市更新、股权收购等方式获取新的土地储备以支持未来发展，你能否细述一下此战略？
周政：近年来土地市场的竞争日趋激烈，尤其在一线城市及核心二线城市，单靠招拍挂这样的单一手段难以获得价格合理、符合公司战略定位的项目，通过城市更新、股权收购等方式来保证持续发展的需要。因此，公司提出常规与非常规相结合，多种方式并举的拓展思路：在持续跟进公开市场出让土地的基础上，加强收购兼并、内部挖潜等方式低成本获取土地。
新华网：相比于开年一季度的停摆“遇冷”，二季度的北京土地市场重掀“火热竞拍潮”，你认为北京土地市场是否达到“天花板”？
周政：北京这个城市有它独特的市场特性，在全国放开调控的背景下，北上广目前还并未松绑，说明北京的需求既受北京市场本身的影响，也受到全国市场的影响。近期北京的土地市场开始有些回热，也是一个非常正常的现象，因为北京的市场需求整体呈一种“稳中上升”的态势。
新华网：新政后，北京、上海一线城市的土地表现与部分二三线城市的土地流拍形成鲜明对比，主流房企也明显出现集中回归一线潮，你对此如何判断？
周政：一线城市和二三线城市从市场供求关系来讲，有一定区别。一线城市相对来说，稳定上升的动力比较强，二线城市供应量比较大——有些城市还存在存货过大现象，所以在新的市场情况下，要改变二线城市的土地供应与需求关系还需一个过程。至于大部分房企想回归一线城市，也属正常的市场化行为。一线城市市场相对稳定，但土地获取成本也较高，有利有弊，还是要看市场化的调整，二线城市也还有机会，就看每个企业自身有何定位。
公司发展“积极不激进”将重心放在孙河项目
新华网：结合当前北京楼市的市场走势，中粮有着怎样的预判和相应的战略调整？
周政：未来北京房地产市场需求仍然旺盛，供不应求，需求结构或将发生变化，竞争也将更加激烈。我们对已进入的战略城市，根据市场规模、成长性等指标，综合考虑竞争风险等因素，进行分类管理，根据分类、资源配置和战略责任侧重不同。北京作为重点深耕城市，公司将进一步加大深耕力度，继续强化产品力的提升，坚持做主流产品，持续调整产品。同时以“积极不激进”的态度，扩大跟踪地块的范围和类型，拓宽土地获取方式，确保可持续发展。
新华网：市场对中粮下一步的关注焦点集中在孙河项目上，那么瑞府会是中粮地产今年的产品“主角”吗？
周政:中粮地产是布局全国的开发企业，并且在各地也同时有多个高端住宅项目在售，但是作为立足北京，又是孙河这么一个占尽优势的区域，地块的巨大价值决定了瑞府项目将成为中粮倾力打造的高端别墅的代表作。
新华网：中粮以5万一平米的单价，曾历史性地挑起孙河地价更高层次的竞争格局，是什么在支撑中粮花下如此大手笔？面对同区竞品间“高端角逐”形势，将以何对策进行异质化突破、撕开市场出口？
周政：像上面提到的，孙河地块有着真正能称之为城市别墅的地理位置，整体规划，配套资源，且周边的温榆河生态走廊以及孙河地块内由温榆河引入的景观湖——这些就奠定了孙河板块是开发顶级别墅产品的首选。当前区域内的项目销售情况良好也印证了客户对孙河区域的认可。就产品而言，中粮•瑞府项目和区域内乃至现在市场上的别墅产品存在着本质的产品差异化，结合项目自身地理位置及景观资源的优势，在产品定位、设计理念和方案上具有鲜明的差异化特色。传统的项目设计均以联排、合院、洋房为主，而中粮•瑞府项目从东方建筑的精髓出发，让现在西方舶来的别墅产品回归更适合东方人居住的园与府的建筑形式。我们东方的建筑秉承了儒家思想，用建筑围园，花园在建筑之中，这样不仅大大提升了利用率，同时也很好的保证了私密性和花园与每个客厅、居室的互动感。这种思想文化的传承是我们中国人更容易接受的，这点在前期的客户接触中也得到了认同和关注。再加上中粮集团在提供营养健康食品等方面的天然优势和中粮地产多年来打造豪宅产品的经验，我们绝对有信心，中粮•瑞府的推出会给客户一个理想中的家。
新华网：在高端产品已不甚稀罕的北京市场上，好的别墅更擅长以软件配套及生活方式的塑造来树立起自身的价值高度，您同意这种看法吗？
周政：是这样的我认为，在现在的北京豪宅市场，好的别墅首先要有好的区域和配套这些硬指标，然而，项目更高的产品力塑造已不仅仅是房子本身，而是软性配套以及健康生活方式的塑造。秉承着这个理念，集合中粮集团全产业链和全服务链之力，瑞府引进了中粮营养健康研究院健康管理体系，并且采用全球领先的全屋空气、水源净化系统。中粮营养健康研究院是国务院主导的国家级研究机构，同时也是中粮集团的核心研发机构，是国内首家以企业为主体的、针对中国人的营养需求和代谢机制系统性研究，以实现国人健康为诉求，最终引领国人的饮食生活方式，促进全民健康。我们希望中粮营养健康研究院能对我们园区业主的健康生活方式提供专属定制的促进和引导。
北京步入“十万元时代”不排除大数据营销
新华网：随着多地王项目入市，北京豪宅已步入“十万元时代”，这对中粮瑞府销售与及客群定位会产生哪些影响？
周政：房屋价格是由市场决定的。任何企业不可能单方面“决定”价格，而只能尝试去“发现”价格。中粮•瑞府会尊重市场的实际情况，充分考虑市场、产品力等多方面因素，给出体现产品价值的价格体系。
新华网：去年部分中粮项目“开仓放粮”，结合微信等大数据模式展开促销手段，今年中粮会否考虑在瑞府项目上开展一些结合互联网形式的营销转型？
周政：现在随着全球数字化、网络化、互联网应用于各行各业，去年一些项目也很好的尝试了这一营销形式。中粮•瑞府项目也会尝试通过大数据、利用互联网思维开展营销工作，但是会考虑自身的高端客户圈层属性进行精准定制。瑞府的样板间开放在即，届时也欢迎大家到现场参观指教，敬请期待。
