新华宜居调查之亦庄：区域价值被充分挖掘 商业配套领先南城

    2015年土地市场火爆的局面在南城上演。据统计，半年内，大兴连续推出8宗地块，均受到保利、金融街、碧桂园等各大房企的疯狂争夺，总成交金额超过了110亿元。业内表示，五环外区域楼面价集中超过3万/平方米，未来住宅价格或将突破6万/平方米。

    高价地的不断成交，及北京第二新机场的建设，再次激发了大兴楼市的需求热点，尤其是亦庄区域。亦庄作为北京市唯一的国家级经济技术开发区,是北京重点打造的五大新城之一，距离CBD商圈仅12公里。区域未来升值潜力不言而喻。

    根据资料显示，2005年，在国务院审议通过的《北京市城市总体规划(2004—2020年)》中，亦庄首次被定性为北京市未来重点发展的三个新城之一；到2009年北京市发布《促进城市南部地区加快发展行动计划》，2900亿投资南城，更推动亦庄新城发展驶入快车道；及2010年亦庄轻轨线正式通车，北京第二机场也将落户大兴区域加速亦庄交通配套的完善发展；至2013年，政府加大南城扶持力度，3960亿托起南城，促使亦庄从单一的经济技术开发区向综合性新城的转变。

    品牌房企齐聚发力 亦庄房价地价全面上涨

    自2012年，万科首开联合体、融创葛州坝联合体、中国金茂、北京城建等众多房企纷纷抢地入驻亦庄。2012年9月20日，北京城建以16.27亿拿下开发区河西区X83R1地块，楼面价11100元/平米。同日，万科住总联合体竞得开发区河西区X86R1地块，楼面价为10700元/平米。2013年8月14日，融创葛洲坝联合体以41.2亿元，获得亦庄新城-1街区B01R1-1和B01R1-2地块。溢价率49%，剔除保障房，纯商品住宅楼面价28123元/平方米，亦庄楼面地价直逼30000元，成为亦庄区域新地王。因此，仅仅短短一年的时间，亦庄地价上涨将近3倍，亦庄新城土地市场火爆程度可见一斑。

（近几年大兴亦庄区域土地出让简表）

    伴随着亦庄土地价格的直线上涨，亦庄区域房价亦可谓是水涨船高，甚至有业内人士预言，亦庄将很快进入5万元时代。尤其是去年亦庄楼市迎来集中供应期，多个楼盘楼盘均选在2014年开盘。根据记者调查发现，目前该区域楼盘主要以大户型、改善型楼盘为主，完全改变了此前亦庄以刚需产品为主的区域形象。另外，虽然受今年整体楼市市场比较低迷的影响，并未到达预期的价格，但该区域楼盘主要价格在30000元/平左右，亦庄区域也正是进入“迈3破4”的时代。

(亦庄目前主要在售楼盘)

    同时，该区域二手房价格在28000元/平-32000元/平，并不低于新房价格。以金地格林小镇为例，该项目目前二手房价格为32241元/平米。

2010-2015（截至11月份）年亦庄新房成交情况（数据来源：克而瑞北京机构）

    谈及亦庄楼市近几年的发展，中广信投资控股公司事业部总经理韩昆曾表示亦庄发展分为四个阶段：亦庄发展的第一阶段是2001年之前，是起步阶段。那时候没有什么房地产项目，没有什么太正规的开发商；第二阶段是随着金地集团过来的，也包括本地企业大雄、旭辉的成长。当时亦庄大部分是低密度改善型需求的产品，客群也是改善型客群。这也是第一次真正意义上把亦庄的房地产市场烘托起来；07、08年是第三个阶段，整个环境开始变化，从低容积率、高舒适度的开发，逐渐变成高容积率的产品，但也显露出了交通不方便、商业配套落后的现实问题；而目前的亦庄已经发展到了第四个阶段。这一阶段，价值回归，亦庄又开始回到了低容积率、高舒适度的产品状态。他表示：“我认为这里应该是亦庄第二生活区，政府对它的重新定位，包括产品容积率的控制，而且邀请了像金茂的开发商、像融创这样的开发商，做的都是好东西。”

    亦庄商业配套领先南城区域京津冀一体化促使区域产业升级

    相较于南城其他区域交通拥堵，商业落后等通病，亦庄区域的配套却是遥遥领先。目前交通方面：亦庄已开通地铁亦庄线，公交有数十条线路，京津塘高速公路、五环路、四环路、机场高速路等多条高速公路、城市快速路和城市主干道以及城市轻轨形成的多维度立体交通网；教育方面：除亦庄中学外，还有北京二中和史家胡同小学合作建设的开发区实验学校、北京高等职业教育学院、国际艺术学校、洛杉矶社区学院等。另外，还有二十一世纪幼儿园，与北京二中，史家胡同小学等学校。基本解决了孩子从幼儿园到高中的教育问题；在医疗条件方面：亦庄开发区内最主要的有同仁医院开发区分院、亦庄医院等大医院，还有宝天中医诊所、北京正安门诊、敬仁综合门诊等中型医院，以及其他一些社区卫生站；在自然生态环境上面：有南海子公园、凉水河滨河公园、BDA国际企业文化园、鸿博公园等数家自然主题公园。