新华房产12月18日北京讯（记者刘觅觅）与今年北京土地市场岁末的“红火”相比，前几年较为活跃的房山区域土地出让在今年显得颇为低调。继今年7月，良乡47.48亿元成交两块住宅用地之后，11月初，房山线理工大学站4、6号地因无人报价而被撤下国土局官网，这也是2015年内首次出现土地流拍现象。
据资料显示，良乡镇位于北京西南20公里，是首都的西南门户。不仅如此，良乡也是房山区区府所在地，是全区政治、文化、商贸中心。目前，良乡已吸引恒大、首开、首创等多家名企入驻开发，成为刚需产品的聚集之地。不过，也有业内人士表示，该区域同质化产品较多，随着供应增加，未来竞争将升级。随着存量的进一步消化，房山良乡区域未来的配套将进一步完善，房价也将“水涨船高”。
名企集聚从刚需盘向改善产品过渡
良乡是房山区早期开发的区域，吸引了大批刚需置业人群。
早在2007年，北京市规划委发布了《北京十一个新城规划(2005—2020)》，规划重点发展11个新城，其中就包括了房山。
自2009年确定CSD的战略定位后，房山正在逐步形成以华北最大的奥特莱斯为引擎，以户外体育产业、会展经济为动力，以特色旅游产业为休闲服务主题，以酒店、餐饮、娱乐为配套服务的中央休闲购物区。
良乡是房山区开发较早的区域，其优势和发展潜力也吸引了越来越多的开发商进驻、深耕。目前，良乡已聚集了首创伊林郡、京投万科新里程、金地朗悦、旭辉E天地、首开熙悦睿府•书香等10余个住宅项目，多为万科、金地、首开、首创等品牌房企开发。
记者查询机构数据获悉，目前良乡区域新房价格在20000元/平米至24000元/平米之间，二手房价格约为17000元/平米至19000元/平米。“良乡仍然是北京房地产市场的一个价格洼地，随着近期北京成交地价的逐渐高企，未来房山也将出现一批5万元/平方米甚至10万元/平方米的项目。”业内人士分析认为。
良乡区域内项目大多临近地铁，已轨道为分界，两旁项目扎堆。
近两年，房山楼市发展迅速，区域部分板块已从纯刚需转变为改善性需求的聚集地。伴随北京地价高企，整体楼市逐渐呈高端化，如良乡等房山的部分板块也逐渐走上了高端化道路。
亚豪机构市场总监郭毅曾指出，良乡同质化的问题还没有解决。由于区域面对的主要还是刚需人群，只能在客群可以接受的范围内进行微调，效果不会太明显。“有些流动资金不足的开发企业，当年拿地楼面价2万，现在项目售价也只在3万多，售价实际上是低于成本价的。”
房山区近三年楼市概述（来源：亚豪机构）
据亚豪机构统计数据显示，目前房山区域库存9230套(不含自住房、保障房)，同去年7月份10558套的数据相比，去化了近千套。不过考虑到房山今年的土地供应和尚未入市地块，其潜在库存量依然较大。
房山良乡区域部分项目概况（来源：综合信息整理）
商业配套主要依靠周边 大学城进驻教育氛围浓厚
良乡板块教育资源相对较好，目前有北理工、北工商等大学入驻。
虽然良乡板块是房山区最早的中心，近年来一定程度上发展却不及长阳，但其最大的优势就是教育资源相对较好。依托良乡大学城，其辐射范围内超市、商场、餐饮、娱乐、医疗等方面的配套设施较为完善。
此外，地铁房山线始发站位于良乡，这在便利交通的同时，也能带动周边房产项目的开发，吸引人群居住。“在良乡这边居住，平时买东西比长阳要方便一些。”记者随机采访了几位居住在附近的居民，他们表示，小区附近有流动菜站，步行不远也有超市等，平时买大件、小件都很方便。尽管没有大型的综合商场，但可以充分满足日常所需。业内人士预计，伴随诸多住宅项目、商业项目、品牌商家的集聚，良乡房地产市场潜力正在逐步爆发，一些住宅的底商也将逐渐吸引商家入驻。
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房山良乡区域配套概况（来源：综合信息整理）
据北京市国土局公开资料显示，今年以来，房山区范围内仅有5宗经营性用地出让。且其土地价格也一直维持在2万元/平方米左右的水平。
纵观2011年至2015年，房山良乡区域共出让住宅用地7宗。其中，7月16日天恒拿下房山区拱辰街道地块，楼面价达2.1万元/平米。有业内人士预计，按北京楼市的规律，未来项目售价是楼面价的两倍以上。如此计算，那么房山良乡楼面价2万多，这一地块上未来房价需达到4万元/平米以上才可保证利润。据记者走访观察，虽然其地价也已与区域内在售商品房价格基本持平，但项目销售价格并未受到太大影响。另外，区域内新入市的项目比较有限，大多数在售项目处于消化存量阶段。
业内预计，随着房山战略性新兴产业的发展，未来房山产城融合和产城发展的质量都值得期待。从京津冀协同发展角度来看，房山区未来发展也具有一定潜力。分析称，未来区域内更多的不仅是做房地产本身，要更多涉及基础设施、公共服务等建设，提升区域整体价值。
