营改增来了 买房子要赶在5月1日前过户吗

营改增来了：买房子要赶在5月1日前过户吗

营改增之后二手房交易税费是否会增加？买房子是不是应该赶在5月1日前？ ”昨日，姚先生在朋友圈里询问。

随着5月1日营业税改征增值税的临近，不少二手房购房人开始犯嘀咕：到底该赶在5月1日前赶紧过户，还是之后再过户，怎样才更省钱？

据记者走访发现，此次改革，二手房交易增值税与原有营业税在税率、征收年限和征收范围等方面变化不大。专家表示，此次“营改增”涉及的二手房税收问题，总体来说，税负保持基本稳定略有下降，购房人保持一颗平常心正常办理手续即可。

Q 1

营改增之后二手房交易税费是否会增加？买房子是不是应该赶在5月1日前？

二手房交易税收不增，不必急于过户

根据财政部、国家税务总局3月24日对外公布的营改增全面推行细则以及两部门最新公布的《营业税改征增值税试点过渡政策规定》，增值税从税率、征收标准、时限等规定都是沿用了营业税的规定，唯一的一点不同是个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，北上广深以外的地区是免收，而北上广深地区是以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。“营业税是含税价格，增值税是不含税价格，同样的税率，以不含税价计算的话，税款会略有下降。理论上，税负是没有增加的。”普华永道中国税务及商务咨询合伙人覃宇表示。

举例而言，过去个人出售未满两年的住宅，征收营业税5%。现在改为增值税，还是5%。征收5%营业税时，如果房价是100万元，需缴纳5万元的营业税；现在如果房价还是100万元的话，应缴纳增值税1000000÷（1+5%）×5%=47619元，少缴税2400元左右。由此可见营改增后税负是减轻的，与决策层只减不增的大方向一致，个人出售不足2年房产的交易成本有所下降。

覃宇还指出，二手房“营改增”或将增加购房负担，只不过是部分中介炒作的噱头罢了，普通的老百姓对增值税的相关政策不是那么清晰，所以比较容易被引导，在购房时点上不是很理性。随着购买方的理性判断回归，不会产生市场的动荡或者价格的波动。

对于扎堆办理的市民，有税务部门工作人员也发出了提醒：“办理个人住房过户交易不必急在本月，符合条件的纳税人下月办理房产过户，相关政策会更优惠。”

Q 2

营业税由地税部门征收，增值税由国税部门征收，此次营改增后，缴税是不是要换地方？缴税流程有没有改变？

二手房缴税并无变化，延续优惠政策

税收部门表示，国家税务局暂委托地方税务局等部门代为征收二手房交易、自然人出租不动产的增值税，保持征收机关不变、征收场所不变、征收流程不变。

“也就是说，交易流程不会改变，还是由地税局征收。”有税务部门内部人士表示，营改增后，个人的二手房交易和自然人二手房出租，仍然委托地税部门来代征、代开发票。“原来怎么申报的还是怎么申报，原来填什么表，在哪个地方办，都基本维持不变。”

总体来说，对于个人来说，此次“营改增”试点后，二手房交易延续原营业税优惠政策，税率设计遵循了营业税税负不变的原则。

新政出台后值得注意的是：北京、上海、广州、深圳以外地区的个人将购买2 年以上（含2年）的住房对外销售的，证满两年的不再区分“普通住宅“和“非普通住宅”，统一执行免征增值税。也就意味着除广州、深圳以外地区的广东市民5月1日之后购买那些证满两年、房屋建筑面积≥144平方米的非普通住宅时又省下一笔税费。

业内人士释疑

一线土地竞争加剧？市场因素更重要

在公布的营改增方案中，规定房地产项目扣除土地出让金后的余额为销售额。专家称，扣除土地出让金意味着房地产企业缴纳增值税的税基减少，因此房企需要缴纳的增值税销项税减少。也有分析认为，土地成本可以抵扣，会为布局一线城市等土地成本较高的企业带来更大机会，有可能持续引导开发商进一步加剧在一线城市土地市场的竞争。

对此，覃宇则表示：“市场可能比税的因素更为重要。”其表示，因为一线城市的地已经很有限且价格较高，据其接触的房地产客户测算，一线的城市的毛利率并不一定最高，二、三线的毛利率可能反而会更高一些。所以，此举并不一定会加剧开发商对一线城市土地市场的争夺，更多取决于开发商自身的商业方面的考虑。

刺激商业地产？税收仅是考虑一部分

继上一轮增值税转型改革将企业购进机器设备纳入抵扣范围之后，本次改革又将不动产纳入抵扣范围，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。

分析称，此举会加大企业减负力度，促进扩大有效投资。如今年一季度广州一手写字楼的套均总价大约为500万元，假如企业5月1日后在广州购置500万元写字楼物业，按11%的增值税税率，其进项税总额=500/（1+11%）×11%=55万元，其中第一年可在销项税中抵扣60%即33万元，第二年可抵扣40%即22万元。从销售角度看，相当于5月1日后企业购买写字楼，国家给予了10%的价格优惠补贴。这在一定程度上为那些购买写字楼的企业省下不少费用。

分析认为，新增不动产投资被纳入抵扣，这将鼓励企业投资、购入并持有商业地产。“表面上看会是这样。”覃宇表示，在实际的生活中，企业可能要考虑比较多的因素，如销项的多少、生产规模等。固定资产投资是一个比较大的支出，如果分开两年去抵扣，虽然资金在支出之后，在一定程度上不用交销项，但是企业的资金支出也有资金成本。那么企业资金的融资渠道、融资成本对销项的现金流的节省会有多少好处，都是值得企业各方面来考虑的。“如一家人寿保险公司，其营业额很大但销项比较少，在这种情况，如果要购买固定资产，则不会获得比较大的利益。”

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