5月1日窗口临近 二手房交易营改增细则落地

营改增试点全面推开在即，各项相关政策密集落地。昨日，财政部、国税总局联合发文明确改革后房地产交易、租赁环节其他相关税种的计税方式，进一步为改革后市场平稳衔接、过度做铺垫。业内表示，通过本次出台的配套政策，二手房交易环节个税与营业税交税重叠的问题将得到改善，个税计税方式改变或直接导致缴税额度出现小幅下降。

优化税制 避免重复缴税

二手房交易环节涉部分税种存在的重复收税一直备受诟病。根据《关于营改增后契税 房地产税 土地增值税 个人所得税计税依据的通知》（以下简称《通知》），个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，而个人取得房屋时所支付价款中包含的增值税，将计入房屋的财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

“‘营改增’前，卖房人转让二手房时需缴纳的营业税属价内税，即包含在转让价格内，与个人应缴纳所得税的税基也有重叠”，一位接近国税总局的业内人士告诉北京商报记者，“营改增”后，增值税属于价外税，新规定的出台也进一步明确，卖房人个人所得税税基将不计算增值税，直接以房屋原价乘以税率，这有利于避免重复缴税理顺税制关系，对于纳税人而言也是减税的利好。

而针对取得房屋所付价款包含增值税将计入房屋财产原值的表述，上述人士解释称，以价值100万元的房屋为例，买房人支付的100万元房款和5万元增值税都将计入房屋自身价值，若买房人以200万元的价格再次转让房屋，增值的部分就是200万元减去105万元，即95万元。

不过，需要注意的是，我国当前仍处“营改增”的过渡期，近期个人所得税税率或仍会变动。在中国法学会财税法学研究会会长刘剑文看来，未来政府对二手房市场鼓励或限制的态度，将直接决定这一税率的变动幅度，“而要实现平稳过渡，尽快出台完备的增值税法是当务之急”。

“营改增”二手房交易不增税

近日，国税总局副局长汪康明确表态称，“营改增”后个人二手房交易将维持5%的税率不变。在二手房增值税方面，新税制规定，对于不满两年的住房，增值税是售价的5%；对于两年以上的住房，免征增值税（一线城市除外）。就一线城市来说，满两年不满五年的住房对总价增值部分征收5%的增值税，满五年的住房免征增值税。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，现阶段房地产业“营改增”税率基本延续此前的规定，主要目的是稳定市场预期，“增值税率出台之前，各方猜测颇多，市场受此扰乱明显，现在明确了二手房交易增值税与原有营业税在税率、征收年限和征收范围等方面变化不大”。

不过，看似税率未有变动，但由于营业税与增值税的计算方式差异，“营改增”后纳税人的负担其实还是能得到一定程度减轻。仍以售价100万元的一套房屋为例，过去征收5%的营业税时，计税公式为100万元×5%，即需要缴5万元的营业税。改征增值税后虽然税率还是5%，但由于增值税是价外税，所以税基是100万元/（1+5%），即实际缴纳增值税为95.2万元的5%为4.76万元，少缴税2400元。

市场不会出现明显波动

随着房地产行业营改增全面推开进入倒计时，市场是否又真如人们所想，变得蠢蠢欲动起来呢？中原地产首席分析师张大伟等人都用了“平稳”等类似的词汇来形容这次改革对楼市的影响。“原来怎么申报还是怎么申报，原来填什么表、在哪个地方办，一切维持基本不变。”汪康说。因此，无论是租房、买房，完全可以忽略到税制转换带来的影响。

张大伟进一步解释称，“营改增”这一税制改革是中国整体财税改革的一个环节，长远来看是为了平稳降低交易税负成本进行的调整，与当下楼市调控关联性不大，“‘营改增’的本意是优化税制结构，避免重复征税，整体来看，对市场还是有积极意义的”。

值得注意的是，据“营改增”有相关规定，今年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者5月1日后取得的不动产在建工程，进项税额应自取得之日起分两年从销项税额中抵扣。财政部副部长史耀斌也明确表示，虽然新增的不动产可以作为进项税抵扣，但如果对生产经营没有益处的话，企业也不会为了抵扣的目的去大量购买房地产。