首付贷：推高房价元凶？加杠杆购房值得警惕

■ 名词解释

首付贷：是指在购房人首付资金不足时，由地产中介或金融机构为其提供资金拆借，为购房人变相发放可用于首付的贷款。在一些房屋总价较高的城市，“首付贷”可以让部分购房者的实际首付约降至10%。

春节过后，一二线城市楼市的热度直线飙升。在房价颇受关注的同时，“首付贷”也被推上了风口浪尖，被质疑推高房价，并增加了楼市风险。随着上周六央行的首次正面回应，“首付贷”画上了句号，被官方叫停。

那么，“首付贷”到底是什么？风险何在？

发酵 从摸底到被指“违法”

一二线楼市火热的背后，是首付贷事件的不断发酵。

3月4日，深圳市开始对网贷平台、小贷公司涉及众筹买房、“首付贷”或其他高杠杆放贷的情况进行摸底排查。继深圳之后，北京也开启摸底涉嫌高杠杆房贷的进程。3月9日，上海市启动首付贷摸底调查行动。随后，广州也展开了对首付贷情况的深入调查。

在一系列排查研究之后，“首付贷”这一房地产金融产品被官方打上了“违法”的标签。

就在上周六，央行副行长潘功胜在十二届全国人大四次会议举行的记者会上称：央行与相关部门一起，结合即将开始的互联网金融的专项整治活动，对房地产中介机构、房地产开发企业以及他们与P2P平台合作开展的金融业务进行清理和整顿，打击为客户提供首付贷融资、加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为。

官方说法一出，不仅是传统中介的首付贷业务偃旗息鼓，不少P2P平台的首付贷产品也纷纷下架。根据盈灿咨询3月14日针对20家主要对接首付贷资产的P2P网贷平台进行的调查显示，其中有17家平台停止了首付贷相关业务，有一家平台仍在发首付贷相关标，两家借款端仍然有相关业务展示。

相关房地产中介人士表示，首付贷现在正处于风口浪尖，中介对于与首付贷相关的金融产品也是谨慎对待，暂停服务是普遍的选择。

回溯 何为“首付贷”？

所谓“首付贷”，即相关贷款资金可用作购房首付款，这些产品主要由互联网金融平台、地产中介等设立的小额贷款公司等发起，甚至有银行介入其中，为购房人变相发放可用于首付的贷款。这样，房地产加强了杠杆，购房者可以在首付贷“场外配资”的支持下提前进入房地产市场。

记者了解到，首付贷主要分为两种，有抵押和无抵押。一名房贷金融产品的资深从业人士告诉记者，无抵押首付贷的审核更加严格，通常贷得的资金很低，放款额度往往在30万元以内。而有抵押的首付贷通常针对的是二手房的交易，购房者通常自己有住房，但出售已有房源与购买新房的交易时间不匹配，在短时间内凑齐首付资金紧张，就将已有住房抵押换取新房的首付。

实际上，自从互联网+进入中介行业，金融平台搭建已被业内公认为中介行业乃至房地产行业的一大趋势。以链家为例，目前其已将经营的触角伸向了新房、金融、装修等房地产上下游领域，而非仅限于传统二手房经纪业务。而链家持有的第三方支付牌照，也为其相关金融业务提供了资质和可能性。

尽管行业趋势如此，但对于混杂的市场来说，目前首付贷产品正处于“半监管”状态。不久前，有多名业内人士指出，此类P2P平台或产品，部分或存在涉嫌自融或利益输送的风险。

中原地产首席分析师张大伟就表示，对中介和代理机构来说，涉足房地产金融，优势可以说是促进了市场交易，但从资金使用通道来说不够透明，蕴含了巨大的风险。

规模 50亿？1万亿？

楼市上行背景下，部分投资客重回市场。首付贷被当作撬动房价的洪水猛兽。那么市场上首付贷的规模究竟有多大？

此前有媒体报道，三成购房者是借助中介公司杠杆来完成购房的，单就中介行业而言，“场外配资”规模或早超1万亿元。

但也有大部分业内人士认为，这样的估算规模太过夸张。

同策咨询研究部总监张宏伟曾对媒体表示，首付贷使用比例大约为5%，即中介公司交易的100套房子中，大约有5套使用了首付贷业务的，首付贷业务开展得较好的公司，可能会达到8%-10%。

除了中介公司，目前部分P2P平台也提供首付贷服务。据不完全统计，有近50多家P2P网贷平台出现过首付贷标（出现过1次符合首付贷类型的标即进行统计），其中有20家P2P网贷平台以对接首付贷资产为主要业务，包括多宝贷、合汇贷等。不过目前已经有多家平台暂停了首付贷相关业务，包括广州e贷、房天下理财等平台。

根据盈灿咨询的不完全统计，近8个月P2P网贷首付贷的累计成交量达到了43亿元，由于2015年7月前首付贷的成交规模相对较小，因此P2P网贷行业参与首付贷模式的金额预计不足50亿元。

而此前有媒体报道，在深圳，负责摸底排查的深圳互联网金融协会秘书长曾光说：“据不完全统计，此次摸底排查的企业预计30家左右，所投放的‘首付贷’存量规模大致在25亿至30亿元。”

虽然从目前看来首付贷的规模似乎并没有想象中巨大。但一些类似于首付贷的场外配资渠道仍旧大有人在。

“首付贷在前几年市场低迷的局面下推出时，还被业内称赞为有助于加快项目去化。在市场上涨时，却被认为助推房价上涨的推手。禁止了首付贷，购房者也会从别的渠道寻找资金。”某P2P平台相关人士表示。

盈灿咨询的数据也显示，目前P2P平台的其他房贷产品，如按揭贷、赎楼贷等数据并没有明显下降。

市场 加杠杆购房值得警惕

“与万亿的房地产市场相比，这点资金明显微不足道，所以P2P网贷是引起房价大涨的说法是站不住脚的。”针对最近首付贷推涨房价的说法，盈灿咨询的分析师表示。

某P2P平台相关人士表示，对于无抵押类的首付贷，规模较大的平台都会进行更为严格的审查，不会轻易放水。否则一旦贷款人违约，平台将会面临更大的风险。“目前我们平台上首付贷产品的主要客户还是以刚需、刚改人群为主，贷款也主要用于短期周转。”

然而，在业内看来，首付贷的整体规模虽然无法得出精确数据，但滥用首付贷对市场的影响却是显而易见的。

北京房协秘书长陈志在接受媒体采访时表示，一旦火热的楼市出现反转，购房人很有可能会出现断供房贷的现象。这对整个房地产市场和金融体系都会形成巨大的打击。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭也认为，深圳利用杠杆投资投机性购房的现象值得警惕。在一线城市和少数二线城市房价非理性繁荣、狂热性上涨面前，关键在于政府管理部门和商业银行不可放任个人投资投机者盲目而激进地扩大杠杆。对监管部门来说，一方面，要防范少数城市房价下跌之后所隐藏的按揭违约风险；另一方面，不能任由当前房价继续非理性大涨，否则将导致越来越多的自住者买不起房，同时也不利于资金支持实体经济。

而在亚豪机构市场总监郭毅等业内人士看来，楼市过热是双降、税费下调和去库存等多种因素所导致的。在目前一线城市房价快速上涨的形势下，缓解供需矛盾才是需要共同面临的问题。

平台与个人 需要谨慎考量

非理性地使用首付贷，对于个人和房贷平台来说同样存在潜在风险。

据记者了解，之前市场上出现的首付贷产品，对外放款额度不一，但大部分的放款金额都在房屋总价的10%-15%。按首付占总房款30%的情况计算，首付贷提供的资金可以占到购房首付款的30%-50%之间。以300万元的住房为例，借款人一般最多可以借到45万元，而用户自己只需要另外掏45万元。这也就意味着购房者以45万元撬动了300万元的资产。

同时，据了解，很多机构，包括部分银行机构在内推出无抵押的纯信用贷款，购房者仅需提供收入证明即可申请贷款，贷款金额往往在20万-30万元。而此类贷款的利率甚至高达10%以上。

业内人士表示，购房杠杆放大的同时，也意味着购房人资金风险的成倍放大。首付贷可以做到10倍杠杆，楼市下跌10%就会出现资不抵债的情况。购房人应当对自己的资金实力和风险承担能力做出谨慎的考量。在无抵押信用贷购房的情况下，购房者承担着银行贷款和首付贷双重还款压力，如果无力偿还，银行还可获得房屋资产，首付贷这一方只能自己承受损失。尤其是部分炒房者，一旦房价出现下跌，作为资金链中最薄弱的一环，他们或将是多米诺骨牌中倒下的第一张牌。

同时，首付贷产品对于放贷平台的风险也是不可忽视的。上述盈灿咨询分析师表示，由于房地产与金融的结合是大势所趋，首付贷属于金融的一种创新模式，需要更加的规范，否则对于P2P网贷平台、投资人、银行都存在着风险。“首付贷由于贷款利率低使得利润空间本身就不大，若有违约就会出现坏账。而对于有抵押的首付贷产品，如果购房者的房产作为抵押物发放贷款，就需要对房屋进行准确评估，确保房屋的价值能覆盖借款人的违约金额。如果是二次抵押，银行的优先权将高于平台，平台容易出现资不抵债的情况发生。”（记者 方王洋）