一线城市"争地"热度不减 重点城市"狼多肉少"格局难变

由于上半年土地供应大幅减少,房企拿地面积也出现大幅下滑。大部分房企把目光聚焦在一线城市,这也直接导致一线城市土地价格的上涨。部分一线城市近期挂牌土地在增多,比如北京9月将有6宗住宅地块入市交易。但是受到三四线城市库存影响,房企布局重点还是在一线和部分二线城市,重点城市“狼多肉少”的格局难以改变。

拿地面积下滑

从房企公布的2015年半年报来看,上半年土地市场整体供需回落。根据申万宏源数据,申万宏源监测的14家房企在2013和2014年平均花费在土地购置上的费用占到当年合约销售金额的44%和27%,今年上半年这一数据降低至18%。

根据国家统计局公布的数据,1-6月,房地产开发企业土地购置面积9800万平方米,同比下降33.8%,降幅比1-5月份扩大2.8个百分点;土地成交价款2866亿元,下降28.9%,降幅扩大3.1个百分点。

需要注意的是,虽然土地购置面积整体在下降,但是商品房量价回暖最显著的一二线城市土地市场却成为各大房企的首选投资标的,竞争格外激烈。中国证券报记者从龙湖地产了解到,2015年上半年,龙湖地产购入7幅土地,均位于一二线城市,总建筑面积79万平方米,其中有5幅位于北京、上海。在6月30日之后,龙湖地产又购得4幅地块,包括北京大兴地块、重庆大竹林地块、杭州丁桥地块及南京小龙湾地块。下半年,龙湖地产表示还将继续关注一线及领先二线的目标城市。此外,远洋地产也明确表示,将主营业务限定在一线和部分二线城市。

德佑链家市场研究部总监陆骑麟认为,今年,土地出让方供应计划的大幅减少是导致开发商购地减少的一个原因,另外,今年上半年大多数开发企业把目光转向一线城市,而一线城市的土地具有总价高的特点,一旦拿地要消耗大量资本,在上半年开发企业资金到位不理想的情况下,大部分开发企业没有充足的资金流去大量拿地,这也是导致今年上半年开发企业购置面积一直严重下滑的主要因素。

一线城市成必争之地

根据中国指数研究院数据信息中心最新监测数据,2015年8月,全国300个城市共推出土地2610宗,环比减少5%,同比减少3%;推出土地面积8975万平方米,环比减少1%,同比减少17%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)731宗,环比增加8%,同比减少5%;推出土地面积2824万平方米,环比增加7%,同比减少15%。2015年8月,全国300个城市共成交土地1531宗,环比减少30%,同比减少36%;成交面积5389万平方米,环比减少29%,同比减少40%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)396宗,环比减少14%,同比减少28%;成交面积1752万平方米,环比减少16%,同比减少26%。

土地供应稀缺,导致一线土地市场的争抢持续出现,推动土地价格不断上涨。以北京为例,北京住宅地块近两年供应更加稀缺,今年前7个月仅有21宗宅地实现成交,创近3年来同期新低。土地储备对房企来讲是未来持续稳定经营的基本保障,特别是一线城市的土地对房企来讲保障作用更强。

经历了7月的供应断档期,北京土地市场在8月末迎来多宗经营性用地挂牌。根据北京市国土资源局最新土地出让公告显示,9月北京将有6宗住宅地块入市交易,出让起始价合计达到180亿元。这也意味着,届时北京土地市场将迎来供应小高峰。

亚豪机构市场总监郭毅认为,由于上半年多项利好政策叠加效应,今年北京楼市急速回温,库存去化速度加快,众多开发商将重心聚焦于北京为代表的一线城市。郭毅认为,然而北京今年土地供应有限,土地市场竞争异常激烈。受到二线以及三四线城市逐渐饱和的影响,房企整体利润不断下滑,而一线城市均现回暖,因此大量房企回归一线城市。