普法强基 · 以案释法 | 租房遇到二房东？盘小法带你远离租房“陷阱”

读新闻 2023-10-16 09:30 来源：昆明市盘龙区人民法院微信公众号

对于刚到城市打拼的人们来说

租房是一大要事

而在茫茫城市

选出安家小窝并非易事

尤其当遇到二房东时

自身的权益可能更加难以保障

案情速递

老李（化名）家里有一套闲置公寓，想着空着也是空着，便将公寓挂在了某租房网站上。过了不久，刘文（化名）从网上看到租房信息后联系上了老李，在实地看完房后便与其签订了《租赁合同》，合同中规定租用该房屋，每月租金为1900元，并约定，未经老李的同意刘文不得转租该房屋。

可没想到，刘文转手便将刚租不久的房子转租给了小王（化名），约定租期一年，租金为每个月2000元。

三个月后，老李来到出租房里收取物业费时才发现租客竟然换人了？询问之后才得知，原来是刘文没有经过自己的同意将房子转租给了小王。

“原来这房子不是他的！要是有问题我去找谁！？”担心自己权益受到损害的小王将刘文诉至昆明市盘龙区人民法院，要求解除其与刘文间签订的租赁合同，同时退还剩余9个月房租共计1.8万元。

法院审理

庭审中，小王表示，租房的时候，刘文一直以房东的身份跟他沟通，直至签订租房合同。自己如果知道刘文是二房东，一定不会跟他签合同。

刘文则称，自己当初为了图省事才把房子转租出去，既然现在小王依旧可以继续租住，即使自己是二房东，但合同仍旧有效。

经审理，法院认为，本案中被告刘文系承租人，其将房屋租赁给原告小王的行为属于未经出租人同意的转租行为，租赁合同无效，其转租行为造成小王无法正常使用房屋，应当返还剩余房屋租金、赔偿小王的合理损失。

据此，法院判决：被告刘文向原告小王返还剩余租金1.8万元。

现判决已生效。

法官说法

租赁房屋时，因没有审查证件，直接与二房东签订了租赁协议是常事，但二房东因为没有转租的权利，一旦拿到租金后消失，所租赁的房屋无法正常居住怎么办？

租客

核实房屋基本情况。
●核实房屋的产权证书原件。
●核实出租人的身份证件是否与房屋产权证书登记的名字一致。
●向小区物业核实租赁的房屋在物业的登记信息。
●确认为二房东的情况下，核实二房东与房东之间的合同，包括：是否有转租的权利、租赁人数的限制，合同的存续期间等。

承租人

若想将自己承租的房产进行转租，则应谨慎，在未经房东同意的情况下处分他人房屋，将面临着解除合同或承担其他法律责任的风险。

房东

房屋出租出去后，要注意房屋的动态，若承租人要“二次”转租，应及时表达自己的意见，以防过了除斥期间而无法行使自己的解除权。

盘小法帮大家整理了
房屋租赁的五个常见法律问题
帮大家迅速“避雷”租房“陷阱”

1.房屋租赁合同是否必须采用书面形式？
租赁期限6个月以上的，应当签订书面租赁合同。

2.租赁期限是否可以约定任意年限？
租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。

3.房屋损坏由谁负担维修义务？义务人不及时维修房屋怎么办？
①合同有约定的，按照合同约定处理；
②一般由出租人履行维修房屋的义务。因维修租赁物影响承租人使用房屋的，相应减少租金或延长租期；
③因承租人过错致使房屋需要维修的，出租人不承担维修义务；
④承租人请求出租人在合理期限内维修房屋，出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费用由出租人负担。

4.合同到期后，押金是否必须全额退还？
对于押金的处理，如合同有约定，则应按照合同约定处理。如租赁合同没有明确押金的性质或规则，则押金的作用一般是为房屋及屋内财产设定的担保，租赁期间如造成出租人房屋及室内设施的财产损失，可从押金中扣除。

5.租赁期限届满后，双方未续签新的租赁合同，承租人继续使用租赁房屋，出租人未提出异议，双方之间的租赁关系如何认定？
租赁期限届满，双方未续签新的租赁合同，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原合同继续有效，但是租赁期限为不定期。不定期租赁，出租人和承租人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。