遏“炒房租”需增加有效供给

部分热点城市房屋租金的快速上涨，引发社会广泛关注。应当看到，出现这一情况，与资本快速涌入租赁市场推波助澜有关，但部分城市供给总量不足、结构性失衡也是不容忽视的事实。当前应当着眼于扩大市场有效供给，建立房屋租赁市场长效机制，实现“租有所居”。

近一段时间以来，包括北京等部分热点城市出现了房屋租金价格快速上涨的局面。据（链家）贝壳研究院统计数据，2018年7月，北京每平方米月租金为91.5元，环比上涨2.2%。我爱我家集团研究院数据显示，7月北京住房租赁月租金均价为4902元/套，环比6月上涨2.9%。中房协实时数据则显示，北京近一月实时每平方米月租金为93.79元，环比上涨1.58%，同比上涨19.78%。总的来看，部分热点城市的房屋租金涨幅，已经远远超过了人均可支配收入水平的增长水平。

租金快速上涨的背后，则是大量的资本开始涌入租赁市场。据报道，今年1月，自如完成了40亿元的融资。同样在今年，蛋壳公寓累计完成超过1亿美元的融资。伴随着大量资本涌入，一些大型住房租赁企业加速扩张，甚至出现了为争夺房源高价收房、哄抬租金的情况。

应该意识到，房屋租赁市场的价格预期引导非常重要，从经验来看，部分房屋租金价格的快速上涨，很可能提高整个市场对于租金回报的预期，从而引发更大范围内价格的整体上涨。

究其根本，部分城市有效供给不足，导致租金价格上涨。有研究机构认为，北京、上海、深圳等城市房价绝对水平高、流动人口占比高、人口总量大，房屋存量本身存在刚性缺口，导致供给能力相对有限。此外，租赁市场不规范等因素，也减少了有效供给。

毋庸置疑，住房租赁市场具有很强的民生属性，其租金水平如果快速上涨，价格传导可能最终转嫁到处于相对弱势的租客身上。就目前而言，上述热点城市租金价格涨幅超过了这些地区人均可支配收入的涨幅，超出了通胀及工资水平的上涨幅度，大幅提高了部分社会群体的生活成本。从经济发展的角度来看，这些成本最终也将转嫁到实体经济中，提升部分行业尤其是服务业的经营成本。

十九大报告指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2016年6月国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中则指出，实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。要以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系，支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。

笔者认为，一方面，要尽快建立起房屋租赁市场的长效机制。政府应尽快制定管理规则和标准，加快探索建立包括企业内控、行业自律、社会监督、政府监管在内的租赁市场管控体系，促进市场可持续发展。在支持专业化、机构化租赁企业发展的同时，加快推进住房租赁立法。金融监管等部门也应当加强对资本进入长租公寓领域的监管。应当认识到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，本质上是要削弱住宅的金融资产属性，使其回归用来居住的消费属性，尤其要警惕“炒房租”等一系列行为。

另一方面，政府要着眼于扩大市场的有效供给。目前在集体建设用地、企业闲置用地上，仍然存在较大的供给空间。政府应当考虑整合分散的使用权，通过统一的规划、设计、开发、运营与管理，使其成为规范的租赁供应，进而平抑市场的价格波动。