昭通这个小区6年不收物管费，从上访小区到示范小区是咋做到的？

◆昭通日报全媒体记者 刘静涛

在昭通市昭阳区金江小学教书的教师陈云正在珠泉小区家中享受他的寒假。陈云其实在城市北边买了一套新房，装修好也近半年了，迟迟没有入住新房，主要是因为珠泉小区不交物管费，而新房子还没有入住，已经交了两年的物管费用了，价格每平方米1.1元，另外每年还要交500多的卫生费，如果入住，每年还将产生将近2000元租用车位的费用。他心里觉得新小区物管费用有些高，因为保洁、保安人员都是些老年人，服务业主的层次比不上收费的层次那么高，这让他入住新房的心情变得不是那么迫切了。

作为一个不收物管费用的小区，珠泉小区物业管理水平如何？在市场经济的背景下，如何实施管理？

“上访小区”矛盾重重

唐正良是珠泉小区最老的一批住户。珠泉小区前身是昭通“行署小区”，始建于1991年，住户1993年入住，住户大多是机关工作人员，房子当时属于福利房性质。当时老唐刚好由部队转业到行署烟办工作，恰好就分到了一套房。 

那时候小区由行署办公室指定人员成立管委会代为管理，管委会人员都是小区住户，出于自觉对小区实施管理，当时也收取管理费、卫生费，小区八个铺面出租的收益，也用于补贴管理费用。由于管委会没有自主权，很多工作开展不起来，小区内慢慢就出现失窃、“脏乱差”等现象。唐正良当时以自行车为交通工具，他记得他买过三次“凤凰”“永久”等牌子的自行车，每次都是用锁锁到楼梯间就被盗了。其他住户也屡屡遭遇他这样的情况，小区共有几十辆自行车被盗。甚至住户家中也屡屡出现被盗现象，让人非常没有安全感，不留个人在家根本不敢出门。

1998年，随着房改政策的实施，168家住户都交了房款，办理了房屋产权证，成为了小区业主，小区也更名为“珠泉小区”。不变的是，管委会继续对小区实施管理。

小区使用多年以后，各种情况层出不穷：水管锈蚀，住户吃“锈水”的情况是常态，下水道堵塞，路面积水现象严重，公共厕所秽物清运不及时，恶臭难闻，垃圾清运不及时，蚊蝇成群……小区业主多次到行署办公室反应情况，要求更换管委会。

2006年，市政府办委托市公积金中心指定新的管委会对珠泉小区实施管理。情况并没有改善。随着时间的推移，更多问题又暴露出来:近一半的业主陆续买房搬出去居住，这部分房屋有的易了主，有的租给别人住，使住户构成日渐复杂，管理难度进一步加大。随着拥有摩托车甚至汽车的住户越来越多，车辆管理也成了新问题。小区管网也是老化严重，存在安全隐患。

小区居民屡屡到市政府办反应情况，他们成为了市政府办工作人员一见就头疼的“老上访”了。

业委会自主管理情况好转

2012年，经过又一次到市政府办反映情况，市政府办建议居民选举业委会对小区实行自主管理解决物业管理相关老问题。这次急于改变现状的决心让全部人都团结起来了，也想清楚了想改变自己小区的问题靠不上任何人，只能靠业主的力量。168户业主在珠泉社区的指导下，成立了业委会，选举产生了业委会主任、两名副主任、两名委员。业委会成立后，原来的管委会职能终止，新的业委会行使物业管理的职权。

由于平时对小区的公共事务比较热心，在这次的选举中，唐正良被大家推选为业委会主任。当时他工作上的事情比较多，本不想趟这摊浑水，但面对左邻右舍信任的目光，他说不出拒绝的话。他是一名军人转业，受组织培养多年，遇事退缩不是他的风格。他想:做这事是义务的，又不收取一分钱的报酬，也不违规，可以做。所以，面对大家期待的目光，他脑子一热，下定了决心带着大家一起来管理自己的小区！

履职的时候，唐正良说了一番话：“珠泉小区曾经是名气很大的一个小区，弄成这个样子实在不该。大家信任我，让我来带着大家管理小区，我一定会对得住168户人家的信任，对得住这个小区！一定会做一些实事，让本小区成为一个能有居住安全感的小区！我承诺，本届业委会不再向业主收取物管费、卫生费、公用电费，所有费用从小区门面租金里出！”话音未落，早已被业主们热烈的掌声淹没。

不收费用，说来简单，管理起来谈何容易。珠泉小区业委会从2013年1月1日正式接管小区，他们第一件事就是聘请了三名保安人员、一名保洁人员、一名停车房看管人员，付工人工资每月就需要7000来块钱；公共厕所里的秽物得要清运出去，少了8800元钱找不到人清运；业委会选举期间，垃圾已经堆积如山，找垃圾车来清运需要5600元钱；地下污水管网需要疏通，需要6000来块钱。唐正良和其他委员迅速着手把接手过来的8个铺面对外进行出租，及时收取租金开展相关工作。

其实珠泉小区已经是入住近30年的老旧小区了，有很多公共设施存在安全隐患急需整改。外墙上的落水管是老式铸铁管接起来的，多年锈蚀，摇摇欲坠，一旦掉落，一米一米接起来的管道落下来，不砸着人就要砸着车，出了问题就麻烦了。有位小区业主的车被人为破坏，把业委会骂得狗血淋头，要杜绝这类现象，得立马安装监控设备。业委会立马着手，把落水管全部换成PUC管，暂时没有钱安装监控设备，唐正良豁出老脸，赊购了相关设备，承诺两年内付款，才给小区安装了监控设备。

当时小区供水系统已经基本用不了，不单是吃锈水的问题，基本是供不了水，很多时候都是业主提着桶到小区外拎水回来用。唐正良多次到供排水公司交涉，协调解决问题。供排水公司预算过，他们来设计实施主水管道改造，需要87万元。唐正良算了一下，这笔钱要是摊派到业主身上，每户要出近6000元钱。唐正良央求过供排水公司多次，协商从供排水公司购进材料，自行组织施工。禁不住他软磨硬泡，供排水公司居然同意了他的方案，结果改造下来基本从小区门面租金收益部分就能承受。

唐正良这一届业委会通过小区门面租金收益，还为小区做了很多实事：比如车辆越来越多，业委会把原来的绿化面积缩减了很多，改造成硬化路面，免费提供给业主停放车辆；顺着小区边边角角，增加了很多绿植，保证人居环境良好；把公共区域路灯管理起来，确保小区明亮安全；给小区增设了休闲桌椅和器材，让老人和小孩有个地方休闲娱乐；设置宣传栏，引导文明风气的形成；增设垃圾桶，引导大家形成良好的卫生习惯……

换届后仍然不收取物管费用

第一届任期内，珠泉小区业委会强化了对各个岗位的规范化管理，压实岗位职责，建立规章制度，督促各岗位人员切实履行起责任来，小区安全环境好多了，多年来再没有发生过一起偷盗案件、一件治安案件。唐正良实现了他当初的建设“有居住安全感的小区”的承诺，不仅如此，珠泉小区还被政法部门评定为“平安小区”，被住建部门评定为“老旧小区改造示范点”。

2017年，五年任期届满，珠泉小区业委会面临换届选举。由于老的业委会切实履职尽责，住户对他们的工作高度肯定，新一届业委会他们仍旧被推选为主任、副主任、委员。唐正良这时候已经退休，有更多时间来处理小区物业管理的事情。他还是朴实地承诺：“本届任期内同样不收取一分钱的物业管理费用！”

唐正良说，其实经过起初几年的集中改造，目前小区已经无需大的改造项目，每年八个门面的租金收益还用不完。经过对账目和资金的严格管理，目前业委会账目上甚至已经结余了几万元钱，这些钱在业主的监督之下使用，将来会在必要的时候用于公共设施的修缮改造。他说，本届任期内，他和另外几位副主任、委员，将继续互相支持配合，做好小区日常管理工作，对老化公共设施将及时发现及时整改，尽力管理好业主们共同的家园。

新闻链接：

珠泉小区提供了一种管理新模式

“嗯，干得确实不错！”

“老唐脑子好使！”

“老旧小区底子差，不容易！”

……

5年不收业主1分钱，从脏乱差干成典型，难怪有人发出上述点赞！

2017年6月6日下午，昭通市人居办举行观摩珠泉小区改造提升暨授予珠泉小区为昭通市老旧小区改造提升示范小区活动，这是昭通日报全媒体记者在参观过程中，听到昭通辖区小区业主委员会、物业管理公司、职能部门、社区干部的表扬。

“这5年，小区内没有发生一起打架斗殴、盗窃案件……”在交流座谈会上，昭阳区珠泉小区业主委员会主任唐正良自豪得向与会代表介绍，不仅如此，还在5名业委的带领下，更换了小区主水管道、排污管道，改造了公共场地和公厕，增加了绿化、娱乐设施和环卫设施，解决了长期喝锈水和高层用水难问题，提升了小区园林绿化覆盖率，设置了路灯亮化了小区，安装了监控设备震慑和预防犯罪行为，小区面貌较发生了巨变。

而，回到5年前，你看到的是这样一个小区：供电不畅，供水主管道锈蚀、漏水，用户欠水费不缴，住户吵嘴打架……你很难把这一切和一个原本很高端的小区联系在一起——珠泉小区原名为昭通行署小区，建于1990年，有居住房168套，几经变更管理部门，2012年市政府办协调成立珠泉小区业委会，一切事务由业主组建业委会实行自主管理。

“5名业委都是里面的住户，没有工资，都是义务服务。”小区业务会副主任宋仕平向昭通日报全媒体记者介绍，业委会聘请了3个门卫、1名保洁员和1名车库管理员，每月支付每人1500多元的工资。

5年不收物业费，除了额外支付聘请人员工资外，还有小区的设施打造、维修等，这不是开玩笑吧？

带着和其他参观者同样的疑问，唐正良揭开了谜底。

“小区有七八个小门面，全部租出去，租金用来支付工资、公用路灯电费、锻炼设施、小区绿化打造等。” 

“5年来，5个业委牺牲了许多周六周日，却收获了人心，赢得了尊重。”

自我管理，放开思路，服务被人就是提升自己的居住环境，唐正良、宋仕平等业委的理念赢得了掌声。

昭通日报全媒体记者了解，2016年以来，昭通市委市政府深入贯彻中央和省委省政府关于提升城乡人居环境的有关要求，先后召开了“四城同创”万人誓师大会和提升城乡人居环境电视电话会议，号召全市上下积极行动，全面整治提升城乡人居环境。老旧小区改造是“城乡四治三改一拆两增”中“三改”的重要内容之一，全市有老旧小区400多家，老旧小区改造提升受到了各级党委政府和社会各界的高度关注。（昭通日报全媒体记者 张永刚）