提高棚改货币化安置难在哪里

棚改货币化安置尚处于起步探索阶段，受居民传统意愿、财政资金压力大、供给不匹配等因素制约

实施货币化安置成为新形势下加快棚户区改造进度、创新住房市场模式、盘活楼市库存的重要抓手。2015年以来，山东省积极探索多种方式的货币化安置，部分城市货币化安置比例高达80%。

但是，《瞭望》新闻周刊记者调研发现，受居民传统意愿、财政资金压力大等四重因素制约，目前提高货币化安置比例面临困难，基层工作人员建议细化完善奖励、税收优惠等配套政策，加大政策支持力度。

2016山东棚改货币安置

2015年，菏泽市曹县启动8个棚户区改造项目，其中7个采取回购市场存量商品房安置居民。曹县房地产管理局局长贾付刚介绍，经公开招标，他们从33个商品房项目中确定10个手续完备、配套齐全的楼盘，筹集了2000多套存量房用于安置居民，占年度棚改开工任务的80%以上，平均每平方米回购价低于市场价500元。

在棚户区住了30多年的曹县下岗职工张跃奎一家六口选择了江山名郡小区一套100多平方米的楼房。“新房是准现房，今年6月就能入住，户型三室两厅，附近还有幼儿园和小学，全家人很满意。”张跃奎说。

山东省住房和城乡建设厅住房保障处处长潘岚君说，作为全国棚改大省，近年来山东大力推进棚改货币化安置。2015年，棚改货币化安置率29.2%，消化了13万套存量商品房。

山东各地在征收拆迁启动阶段，特别是制定国有土地上房屋征收补偿方案以及集体土地上城中村、城边村拆迁补偿方案阶段，将货币化安置作为重要选项供棚改居民选择。为增强货币化安置吸引力，济南市对选择货币化安置的给予被征收房屋价值15%～20%的奖励。

青岛市城乡建设委员会副主任杨湧介绍，青岛市明确各区将存量商品住房纳入棚户区改造安置房源，对在规定期限内选择货币化安置的，给予每户不低于6万元奖励。同时，多次组织房产大集为棚改居民提供“一站式”购房服务，两年来主城区已启动的棚改项目中选择货币化安置的居民总体已超过80%。

山东还积极探索房票兑付等支付方式，政府向签订货币化安置协议的棚改居民，发放定向购买商品住房凭证，棚改居民凭这一“房票”在期限内在平台或市场中自由选择购买商品住房。

济南市住房保障和房产管理局副局长马琳说，货币化安置不仅满足了棚改群众不同层次的住房需求，而且缩短了征收过渡周期，减小安置房建设、分配及后期物业管理压力，提高了安置效率，有利于消化房地产市场存量。“2016年山东省棚改货币化安置的比例将提高到50%以上。”潘岚君说。

四大因素限制货币化安置比例提高

记者了解到，由于目前各地棚改货币化安置还处于起步探索阶段，受居民传统意愿、财政资金压力大、供给不匹配等因素制约，全面提高货币化安置比例还面临一些困难。

无棣县住房和城乡建设局有关负责人介绍，2010年以来无棣县启动古城改造，涉及8个城中村和17个企事业单位共4000余户。由于绝大部分城中村村民习惯于比邻而居，且拆迁后社区事务仍以自然村为单位组织安排，居民认为安置房位于同一小区能较好保障自身权益，更愿意选择实物安置，货币化安置比例不到10%。

记者了解到，目前棚改货币化安置模式主要为纯货币补偿和政府购买安置房源（包括市场存量房或企业建设政府回购安置房）。与传统的实物安置模式相比，政府购买安置住房的一次性投入资金多，财政压力较大。

烟台市芝罘区华新旧居改造B1地块规划建筑面积近7万平方米，需提供安置房2.37万平方米。据测算，采用实物安置模式的土地出让底价为2877万元，其安置房全部由开发单位建设并无偿提供，政府纯收益2877万元；采用政府成本价回购模式的土地出让底价为7084万元，其安置房为开发企业代建并由政府筹资回购，回购单价3220元／平方米，回购费用为7621万元，政府纯收益－537万元，回购模式安置成本比实物安置高3414万元。

此外，部分城市市场上存量房的区位、户型结构等与棚户区居民的安置意向存在较大差距，导致供给不匹配。棚户区安置房面积多为100平方米以下的中小户型，而存量商品住房多为100平方米以上较大户型的房子。有些棚户区居民由于就业、生活习惯等原因，愿意选择在原居住地附近居住，而就近的存量商品房源有限，影响货币化安置的推进。

青岛永基地产有限公司副总经理郭青霞说，棚改居民最关心货币化安置的购房价格，他们一般给予比普通购买商品房优惠7%的价格。但开发企业受土地成本、建设成本、税费等因素制约，自身压力也很大，不能单纯要求开发商降价，应通过合理减免税费激发开发企业的参与积极性。

细化完善配套政策

记者了解到，随着棚改加速推进，目前待改造的项目大多是“硬骨头”，需要完善奖励和税收优惠政策，搭建棚改居民购房服务平台，通过政策支持引导更多棚改居民选择货币化安置。

适当提高货币化安置奖励标准。济南市住房保障和房产管理局副局长宋道勇等建议，对选择货币化安置的棚户区居民，给予合理购房资金或面积奖励，确保其不贴钱买到同区位、同面积的存量商品住房，并从落户、入托、就学、社保等方面制定一揽子优惠政策。同时，通过公开招标、公开竞价、竞争性谈判等措施，降低安置房购买价格。

搭建棚改居民购房服务平台。青岛信达置业有限公司副总经理徐晓雷等认为，由政府有关部门牵头搭建棚改居民购房服务平台，归集房地产开发企业提供的可售商品房，还有二手房和开发商配建房，以满足棚改居民的多样化住房需求，促进去库存。

加大税收政策优惠。杨湧等认为，鼓励货币化安置的税收政策需要进一步明晰。

加大政策支持。业内人士建议，国家财政补助资金可统筹使用，对货币化安置比重高的棚改项目，提高财政补助资金比例；国开行、农发行贷款优先予以支持，安置费用全部纳入贷款范围，符合条件的批量集中放款。□文/《瞭望》新闻周刊记者王志席敏周科