物业费是如何定价的？物业公司能否对业主收取装修管理费？

【案情一】

某市小区的业主和该小区物业公司就物业费定价发生了争执，原因是业主认为物业公司公布的收费标准过高。有的业主说：“这物业收费太高了，干脆换一家收费合理的物业公司来管理。”有的业主说：“物业收费高就要有高的道理，卫生、安保等服务也要高，不要高收费低服务。”物业公司则说：“这个物业收费都是根据市场价来定的，在众多物业公司收费中只是中等标准，是比较合理的了。”物业费该如何定价呢？

【评析】

根据《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条的规定，物业费的定价方式包括两种类型，即政府指导价和市场调节价。在业主大会成立之前的物业服务收费，住宅小区实行政府指导价，非住宅实行市场调节价；业主大会成立之后的物业服务收费，住宅小区及非住宅均实行市场调节价。

（1）政府指导价，指的是政府价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容以及物业服务成本、业主承受能力和当地社会经济发展因素制定相应的基准价及浮动幅度，并及时向社会公布，同时报送上一级价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。实行政府指导价的物业服务收费标准应当根据当地物价水平变动情况，适时调整。

（2）市场调节价，指的是物业服务费的收费标准由业主或者业主大会与物业服务企业本着平等自愿原则，在双方签订的物业服务合同中约定，并由物业服务企业报当地价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。

同时，《云南省物业服务收费管理实施办法》第十三条规定，住宅小区内配套建设的社区服务设施（社区医疗卫生服务、居委会、派出所、非营利性的社区活动中心）的物业服务收费，按照同区域住宅物业服务收费标准执行，合同另有约定的除外。第十四条规定，物业服务收费按每月每平方米建筑面积计算，自物业交付业主之日开始计收，以月、季、半年或一年为交费时限。

【案情二】

李某在某市某小区购置了一套新房，在准备装修的时候，物业管理公司却要求李某缴纳2000元装修管理费，否则就不让装修材料进小区，也不允许装修工人施工。物业公司能否对业主收取装修管理费？

【评析】

根据《云南省物业服务收费管理实施办法》第四条、第五条、第七条规定，物业服务收费是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用，物业服务收费应当遵循公开、公平、合理以及费用与服务水平相适应的原则，物业服务收费包括综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等内容，由物业服务企业按照合同的约定一笔计价收取。本案中，物业公司要求李某要先缴纳2000元装修管理费才能装修，属于违法的行为，李某可以拒绝物业公司的无理要求。

如果业主为了公共场所管理需要，可以与物业公司在物业管理合同中约定，物业公司可以收取一定数额的装修保证金，业主装修后如无违规装修现象，应如数退还。（昭通市司法局 蔡 茎）